Дарственная вместо купли продажи

Содержание

Что лучше – дарственная или договор купли продажи в 2020 году и чем отличается?

Дарственная вместо купли продажи

Согласно п. 1 ст.

572 ГК РФ, договором дарения является оформленное письменно или устно соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передачи дарителем — собственником имущества в пользу одаряемого имущественных благ в виде вещей, прав требования или выполнения вместо него его имущественных обязанностей. Поскольку договор безвозмездный и безусловный, даритель ничего не получает взамен, а у одаряемого не возникают имущественные обязанности. Их наличие определяет притворность договора, что влечет его ничтожность (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Форма договора

Согласно ст. 574 ГК РФ, в большинстве случаев допускается заключение устной формы договоров дарения. Исключения, требующие письменной формы, определены в п. 2 и 3 указанной статьи:

  • обещание дарения;
  • дарение недвижимости;
  • дарение юридическим лицом блага стоимостью выше 3 тыс. рублей.

Обязательного нотариального оформления или госрегистрации не предусмотрено.

Условия дарения

1. Полная идентификация дара. Например, если дарится недвижимость, то важно провести полную оценку всех параметров объекта:

  • площадь;
  • место расположения (точный адрес, а также этажность объекта, основное назначение);
  • уникальный номер в кадастровом реестре (в отношении земельного надела).

2. Основные данные участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства, контактный номер телефона и т.д.).

3.Подтвержденная собственность на отчуждаемый объект.

Это тоже важно знать: Условия продажи квартиры после дарения

Стороны вправе определить иные существенные условия конкретного соглашения, при этом они не должны противоречить нормам законодательства. В противном случае сделка может быть оспорена.

Плюсы и минусы договора дарения

К основным плюсам следует отнести:

  • простоту оформления — возможность устной формы договора, отсутствие необходимости нотариального заверения и госрегистрации, минимальный объем необходимых реквизитов и т.д.;
  • отсутствие необходимости уплаты НДФЛ при дарении между родственниками, между кем оно чаще всего и совершается;
  • возможность дарителя отменить дарение (ст. 578 ГК РФ);
  • отсутствие имущественных обязательств у одаряемого;
  • возникновение единоличного права владения у одаряемого, находящегося в браке (ст. 36 СК РФ).

К минусам относятся:

  • возможность отмены дарения со стороны дарителя является минусом для одаряемого;
  • безвозмездность является минусом для дарителя;
  • возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц;
  • признание ничтожности при несоблюдении некоторых условий относительно содержания договора.

Необходимый комплект документов для договора дарения

  1. Свидетельство о собственности на передаваемое имущество.
  2. Заявление о передаче права собственности одариваемому.
  3. Письменно оформленный дарственный договор.
  4. Выписка из БТИ с техническим паспортом.

  5. Если одариваемому меньше 14 лет – разрешение опекунов или родителей с согласием по принятию имущества в дар.

Собранный пакет документов передается в органы Росреестра для оформления перехода прав собственности на новое лицо.

В установленный срок право переоформляется, и новый собственник может получить справку из реестра сделок с недвижимостью о том, что собственность принадлежит ему.

Если право владения недвижимостью передается по дарственной, одариваемое лицо, указанное в договоре, будет являться единственным владельцем. Независимо от того, есть или нет у одариваемого супруг/супруга или дети, объект не оформляется в общую семейную собственность.

Особенности оформления договора купли-продажи между родственниками

В отличие от договора дарения, приобретенная при покупке недвижимость будет являться совместной собственностью супругов, определенный объем денежных средств будет необходимо внести.

Условия договора купли-продажи

К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи. Особенности, характеризующие продажу, подробно излагаются в договоре.

Еще одним важным аспектом при продаже является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству. Оспаривания совершаются в суде.

Жестких требований к формированию цены на квартиру нет, но все же, если цена в договоре будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.

Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки.

Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.

Что включает в себя договор купли-продажи?

Основные пункты такого документа должны содержать:

  • Паспортные данные и адреса участников сделки;
  • Подробную информацию об объекте сделки, с описанием его характеристик на основании документов, а также на основании осмотра;
  • Указание на документы, которые дают право продажи данного объекта;
  • Описание условий расторжения сделки;
  • Обязанности и права обеих сторон;
  • Сумму сделки и информацию о внесённом задатке;
  • Подписи участников сделки и дату её заключения.

Источник: https://MirNasledstva.ru/darenie/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi.html

Что лучше – дарственная или договор купли-продажи между родственниками

Дарственная вместо купли продажи

Процесс юридического оформления передачи недвижимости связан с целым перечнем нюансов. Необходимо знать все особенности процедуры. В первую очередь рекомендуют выяснить, что лучше: дарственная или договор купли-продажи.

Оба соглашения используются для передачи имущества другому лицу. Однако документы кардинально отличаются друг от друга.

О том, что представляет собой каждое из соглашений, о нюансах, которые необходимо знать перед подготовкой бумаги и заключением сделки, поговорим далее.

Что представляют собой дарение и купля-продажа

Разбираясь, что выгоднее: дарственная или купля-продажа между родственниками, необходимо выяснить особенности гражданско-правовой сделки. Обе процедуры передачи имущества регламентирует ГК РФ.

Выбирая вариант, люди стараются подобрать решение, которое будет выгоднее и дешевле. Дополнительно стоит провести анализ конкретной ситуации с юридической точки зрения.

Обратите внимание: Договор дарения представляет собой сделку между дарителем и одаряемым, во время которой имущество переходит безвозмездно. Если говорить о договоре купли-продажи, сделка представляет собой передачу прав собственности между продавцом и покупателем, во время которой осуществляется передача определенной суммы денежных средств.

Из вышеуказанных определений следует, что основным отличием договоров считается присутствие или отсутствие оплаты. Если лицо хочет передать имущество безвозмездно, оформляется дарственная. Когда человек хочет получить деньги за помещение, предстоит подготовить договор купли-продажи. Однако на этом разница не заканчивается. У сделок присутствуют свои преимущества и недостатки.

Особенности подготовки дарственной на недвижимость

Если используется дарственная, плата за передачу прав на собственность не взимается.

Если даритель получает от одаряемого иное имущество взамен переданной квартиры, подобное действие является нарушением норм законодательства. В результате договор дарения теряет юридическую силу.

Принимая решение о необходимости оформить дарственную или договор купли-продажи на квартиру, необходимо заранее учесть все особенности соглашений.

Практический совет: Основными преимуществами дарственной перед договором купли-продажи выступает возможность сэкономить на оплате НДФЛ, если помещение находилось в собственности свыше 36 месяцев или передается супругу или кровным родственникам. Однако в обязательном порядке потребуется включить в перечень подтверждающую документацию.

Еще одним плюсом использования договора дарения выступает отсутствие необходимости в нотариальном заверении. Однако эксперты всё же советуют осуществить процедуру. Недостатки у договора дарения также имеются. Важно оценивать не только стоимость соглашения, но и его надежность.

Так, если одаряемый продаст недвижимость менее чем через 36 месяцев после дарения, предстоит уплатить подоходный налог в размере 13% от цены помещения. Если владелец не имеет родственных уз с одаряемым, в этой ситуации потребуется произвести отчисления в пользу государства вне зависимости от того, какое количество лет недвижимость находилась в собственности дарителя.

Чтобы оформить договор дарения и передать дом или дачу, потребуется подготовить пакет документов, в список которых необходимо включить:

  • бумагу, подтверждающую присутствие прав собственности на недвижимость, дарение которой выполняется;
  • заполненное заявление от одаряемого с просьбой о перерегистрации помещения или земельного участка;
  • оригинал договора дарения (по количеству сторон, которые его подписывали). Правило действует, если бумага не была удостоверена у нотариуса. Документация будет передана в инстанцию для проведения регистрации. Дополнительно нужно иметь ещё один оригинал, который в последующем станет правоустанавливающим документом;
  • если договор дарения заверял нотариус – оригиналы документации по числу участников процедуры + 1 копию;
  • выписку из технического паспорта, которую можно получить в БТИ.

Когда сбор документов закончен, потребуется передать перечень бумаг и договор дарения в Росреестр. Здесь будет осуществляться регистрация перехода прав собственности.

Важно! Когда имущество получает лицо младше 14 лет, оно не может действовать без одобрения законных представителей. Поэтому дарителю в первую очередь необходимо обратиться к родителям ребенка или лицам, которые их заменяют. Принятое решение нужно задокументировать.

Если недвижимость была получена в дар в браке, имущество не будет признано общим. Оформляя дарственную, нотариус обязательно проверяет помещение на присутствие арестов, нахождение в ипотеке или залоге.

Что нужно знать о договоре купли-продажи

Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.

Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.

Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.

Чтобы договор признали действительным, в нём должна присутствовать следующая информация:

  • данные об объекте недвижимости – местонахождение, площадь, кадастровый номер, этажность и прочее;
  • сведения об участниках соглашения – Ф. И. О., паспортные данные, гражданство;
  • стоимость помещения – сумма, которую обязан передать покупатель продавцу в рамках договора.

Если речь идет о договоре дарения, необходимы примерно те же сведения. В обязательном порядке осуществляется идентификация объекта недвижимости и сторон соглашения. Исключение составляет лишь цена. В договоре дарения ее не указывают. Если какие-либо условия не соблюдаются, документ не будет иметь юридической силы.

Практический совет: Разбираясь, что лучше: продать или подарить квартиру, и выясняя, чем отличаются процедуры, стоит изучить плюсы и минусы сделок. Юристы советуют выбрать первый вариант. Реализация недвижимости – более надежная процедура, чем ее дарение.

Однако сделка связана с целым перечнем нюансов. Можно столкнуться с дополнительными затратами в виде налога. Все аспекты процедуры рекомендуется заранее обсудить с опытным юристом. Можно выбирать правозащитника, который знаком со всеми нормами законодательства по вопросу и следит за вносимыми коррективами.

Принимая решение о выгодности сделки, нужно помнить, что оформление дарственной выйдет значительно дешевле, чем подготовка договора купли-продажи. Однако правило актуально только в том случае, если лица являются родственниками. Расторгнуть договор дарения довольно проблематично. Сделка обычно не оспаривается.

Поэтому рекомендуется подойти к выбору метода максимально ответственно. Если происходит передача собственности между родственниками, оформление дарственной наиболее выгодно. Во всех остальных ситуациях рекомендуется взвесить все за и против, оценив количество документов, которые потребуется подготовить.

Во внимание стоит принять объем налогов и иные юридические особенности.

Источник: https://YurPortal.info/zhilishhnoe-pravo/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi-mezhdu-rodstvennikami/

Что лучше, дарственная или купля-продажа между родственниками?

Дарственная вместо купли продажи

Передача имущества между родственниками является распространенным явлением. Для регистрации перехода прав собственности сделку необходимо закрепить документально. В этом случае можно воспользоваться договором купли-продажи или дарения. Что из них лучше, рассмотрим далее.

Плюсы и минусы дарственной

Из положительных особенностей договора дарения следует отметить следующие:

  1. В случае передачи в дар доли в недвижимом объекте не нужно информировать об этом других совладельцев. Согласно ст. 250 ГК при отчуждении доли в результате продажи обязательным является соблюдения процедуры реализации преимущественного права покупки другими сособственниками.
  2. Подаренная квартира является единоличной собственностью гражданина, принявшего ее. Если это произошло в период брака, она не будет считаться совместной собственностью супругов и не подлежит разделу в случае развода.
  3. Даритель вправе аннулировать дарственную в соответствии со ст. 578 ГК: в случае, когда одаряемый нанес телесные повреждения дарителю либо покушался на его жизнь, а также жизнь его близких родственников.
  4. Доход по дарственной между близкими родственниками освобожден от уплаты НДФЛ.
  5. Если одаряемый решит продать полученное в дар имущество, применяется минимальный срок владения в 3 года. По истечении этого срока сделка не подлежит налогообложению.
  6. Одаряемый ничего не должен взамен.

Недостатками сделки являются:

  1. Договор дарения легче оспорить в суде или отменить. Эти обстоятельства неблагоприятны для одаряемого.
  2. Общее совместное имущество можно передать в дар только при согласии всех совладельцев.
  3. Имущество не облагается налогом, подаренное только близким родственником. Круг близкой родни определен ст. 14 Семейного кодекса.

Плюсы и минусы купли-продажи

Отчуждение имущества в пользу родственника через договор купли-продажи имеет следующие плюсы:

  1. Не имеет особого значения, кто выступает со стороны продавца и покупателя: близкие или дальние родственники, чужие люди, юридические лица.
  2. Отменить сделку возможно, но условий для этого значительно меньше.
  3. Если имущество было в собственности продавца дольше пяти лет, то налог с продажи платить не требуется.
  4. Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если ранее его не реализовал.

Минусы сделки:

  1. Продать полученный объект без налогообложения дохода возможно только по истечении пяти лет нахождения в собственности.
  2. В случае отчуждения доли продавец обязан соблюсти процедуру уведомления других собственников о продаже, поскольку они имеют преимущество ее выкупить.
  3. Все имущество, приобретенное в период зарегистрированного брака, становится совместным для супругов. Иное можно оговорить в брачном договоре.

Чем дарственная отличается от купли-продажи?

Договор дарения (или дарственная) является двусторонним документом, где даритель передает имущество, а одаряемый его принимает. Важно, что сделка является добровольной и безвозмездной, поэтому неправомерно упоминание в договоре условий по оплате или замены на другое имущество. Одаряемый вправе отказаться от совершения сделки без объяснения причины.

По договору купли-продажи происходит передача объекта с применением некоторых условий. Это отчуждение имущества в пользу покупателя взамен денежных средств или иного эквивалентного по цене объекта. При невыполнении условий по договору (например, покупатель не передал деньги в полном объеме) сделка аннулируется, правовые последствия приводят к возврату к первоначальному состоянию.

Если сделка совершается между близкими родственниками, то очевидно, что дарственная будет выгоднее:

  • отсутствием налогообложения;
  • отсутствием наследственных тяжб вокруг имущества, которым даритель распорядился при жизни;
  • тем, что подаренный объект не подлежит разделу в случае развода, поскольку принадлежит только одариваемому.

Следует учитывать также, что даритель вправе прописать в дарственной условие своего проживания в квартире.

Налогообложение

Не облагается доход в виде денежных средств или дара:

  • если имущество принадлежало собственнику более пяти лет в случае купли-продажи, но есть исключения, подробнее читайте в статье «Налог с квартиры при продаже«;
  • сделка дарения между близкими родственниками независимо от срока владения объектом.

Сбор документов

При составлении договора купли-продажи или дарения перечень документов примерно одинаков:

  • паспорта обеих сторон сделки (продавца и покупателя или дарителя и одаряемого);
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество у продавца или дарителя;
  • нотариальное согласие супруги (супруга) продавца или дарителя на отчуждение имущества;
  • если собственником является несовершеннолетний гражданин, необходимо согласие на сделку от органов опеки и попечительства;
  • платежный документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав собственности;
  • документ о наличии близкой родственной связи в случае дарственной, чтобы избежать налогообложения;
  • справка о составе семьи.

Вам также будет интересно

Источник: https://kupiproday-kvartiru.ru/darenie/chto-vygodnee-darstvennaja-ili-kuplja-prodazha-na-kvartiru-mezhdu-rodstvennikami/

Что лучше между родственникам: дарственная или купля-продажа

Дарственная вместо купли продажи

Прежде чем выяснить, что лучше дарственная или договор купли-продажи недвижимости, нужно учитывать, что у сделок совсем разная правовая природа.

В первом случае гражданин или юридическое лицо передает безвозмездно недвижимость в собственность гражданина, в то время как договор купли-продажи считается возмездной сделкой, за которую необходимо предоставлять стоимость квартиры или частного дома.

При оформлении продажи квартиры часто граждане стараются снизить налоговую нагрузку, так как с реализации недвижимости необходимо платить НДФЛ, если квартира была в собственности у гражданина меньше трех лет, и когда он продал ее за стоимость выше уплаченной при покупке.

При оформлении договора дарения налог оплачивать не нужно, так как гражданин приобретает право собственности на квартиру бесплатно. Следует разобраться в правовых нюансах обоих сделок.

Договор купли-продажи представляет собой обязательно возмездную сделку. Продавец обязуется предоставить покупателю квартиру, свободную от обременения и в техническом состоянии, которое было предварительно оговорено сторонами. В договоре указывается полная стоимость недвижимости, обозначается информация о лицах, которые остаются проживать на жилплощади (обладают правом пользования жильем).

В сделке обозначают:

  • дату и место оформления;
  • информацию о продавце – Ф.И.О., наименование организации, когда продавцом выступает юридическое лицо; паспортные данные, сведения о представителе компании-продавца;
  • информацию о покупателе – Ф.И.О., паспортные данные, сведения о компании-приобретателе;
  • предмет и объект договора: передача недвижимости – конкретной квартиры или другой жилплощади;
  • срок и порядок перехода права собственности на жилплощадь;
  • полную информацию о квартире – адрес ее нахождения, этаж, метраж;
  • доскональную стоимость объекта – следует указать, что она является окончательная;
  • порядок перечисления средств и реквизиты сторон.

Если на недвижимость существуют обременения, то в договоре нужно обязательно об этом указать. Квартира, которая находится в залоге, может быть продана, но для этого требуется согласие залогодержателя.

Само обременение останется за квартирой, даже если у нее изменится собственник.

К договору также прилагается акт приема-передачи квартиры, в котором указывается порядок передачи недвижимости, а также сведения о том, что у покупателя нет претензий к продавцу относительно качества жилплощади.

Отдельно стороны могут подписать расписку о передачи денег от покупателя к продавцу. Договор купли-продажи недвижимости нужно регистрировать, если он был оформлен до 1.03.2013 года.

Сделки после этого срока регистрировать не нужно, но следует оформить переход правомочия собственника к новому субъекту.

Для этого следует обратиться с заявлением в Росреестр и оплатить государственную пошлину в размере 2 тыс. рублей.

Договор дарения

В отличие от договора купли-продажи, договор дарения считается безвозмездной сделкой, которая также возможна между родственниками. Законодательно ограничено дарение между определенными субъектами. Нельзя подарить квартиру между юридическими лицами.

Запрещено дарение между опекунами и опекаемыми, в том числе не разрешена передача подарка в виде квартиры или другой недвижимости должностным лицам и членам их семьи в связи с исполнением чиновником своих служебных обязанностей. По сделке дарения квартира передает абсолютно безвозмездно.

Это означает, что кроме благодарности даритель не получит материального вознаграждения за свой подарок.

Договор дарения предусматривается следующую структуру:

  • дату и время оформления сделки;
  • информацию о контрагентах;
  • сведения о квартире – адрес, площадь и другие индивидуализирующие признаки недвижимости;
  • порядок передачи дара.

Стороны вправе включить в договор любые сведения, которые не противоречат Гражданскому кодексу и реализуемы на практике.

Зачастую при продаже квартиры стороны желают сэкономить или по любым другим причинам не афишировать передачу денег. Тогда они могут пойти на притворную сделку дарения, цель которой прикрыть основную сделку купли-продажи недвижимости. Это предполагает следующие действия:

  • стороны оформляют договор дарения недвижимости, а деньги за нее перечисляют отдельно (также посредством дарения или обычного банковского перевода);
  • даритель фактически выступает в роли продавца, он передает недвижимость, но ожидает, что одаряемый переведет за нее на указанный счет определенную сумму или передаст наличные;
  • одаряемый гражданин, получая квартиру, позже переводит деньги на счет дарителя;

Таким образом, стороны пытаются прикрыть фактическую куплю-продажу квартиры сделкой дарением, что запрещено законом и может повлечь негативные правовые последствия.

Притворная сделка может быть оспорена заинтересованными сторонами и привлечь внимание налоговой инспекции, особенно при продаже недвижимости на крупную сумму или когда дарение было совершено гражданином, который находится на стадии банкротства.

Главное преимущество договора дарения – это получить квартиру в бесплатную собственность, но на практике сделка может быть заключена в прагматических целях. Если оформить дарением продажу недвижимости на небольшую стоимость, то риски минимальны.

Чего следует опасаться?

Специалисты не рекомендуют маскировать договор купли-продажи, потому что это чревато следующими рисками:

  1. После оформления недвижимости в собственность – одаряемый человек (который фактически считается покупателем), может просто отказаться передать деньги либо передать сумму меньшую по сравнению с той, о которой стороны договаривались заранее.
  2. Когда дарение состоялось, а одаряемый отказался платить, то даритель (фактический продавец) не сможет оспорить сделку по тому основанию, что одаряемый не передал ему деньги.
  3. Одаряемый может попросить о рассрочке платежа, а сам быстро перепродать квартиру и скрыться. Собственник-даритель, который желает выступить в роли в продавца, может лишить недвижимости и не получить ничего взамен. В результате собственник может потерять квартиру и так и не дождаться своих денег. В данном случае можно попробовать обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве, но тогда потребуется доказать сам факт сговора на совершение притворной сделки.

Признать через суд сделку дарения договором купли-продажи не получится, так как существенным условием в сделке продажи недвижимости считается ее цена. Можно попытаться отменить сделку ввиду заблуждения дарителя, но тогда потребуются весомые аргументы того, что даритель действительно заключил сделку из-за обмана приобретателя квартиры.

Судить о договорах дарения и купли-продажи по критериям «лучше» или «хуже» с юридической точки зрения не совсем правильно. У этих сделок разные цели.

Дарение предполагает безвозмездность передачи квартиры или другого имущества приобретателя.

Продажа предусматривает обязательную передачу стоимости квартиры в виде заранее согласованной суммы, а также соблюдение требований к качеству недвижимости, так как она считается товаром, у которого есть определенная цена.

Рекомендуется не изобретать способы обхода закона, потому что это может быть против самих же недобросовестных контрагентов. Оформлять продажу дарением – это значит полностью доверять и рисковать собственной недвижимостью. При заключении сделки следует действовать добросовестно и разумно.

Договор продажи или дарения недвижимости лучше подписывать при помощи компетентного юриста. Он сможет просчитать риски и помочь оформить сделку на взаимовыгодных для сторон условиях.

Источник: https://lawinfo24.ru/heritage/darstvennaya/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi

Как лучше оформить квартиру дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Дарственная вместо купли продажи

» Купля-продажа квартиры » Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

2 873 просмотров

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому.

В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар.

Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

ПреимуществаНедостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения.Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем.
Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов.В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной.
Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ.При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ.
Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий.Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет.Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи.Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.
Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения.Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение.

С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.

Если цена будет слишком низкой или, наоборот, излишне завышенной, такая сделка может быть оспорена в суде как недействительная. Кроме того, значительное отклонение стоимости жилья от его реальных рыночных показателей существенно повышает риск как для продавца, так и для покупателя.

Пример: Предположим, что покупатель соглашается с продавцом на то, что в договоре они указывают стоимость квартиры в размере 10 тысяч рублей, чтобы меньше платить налогов, но фактически, сделка будет производиться на сумму в 3 миллиона рублей.

После того, как все будет оформлено должным образом и деньги будут переданы, продавец может спокойно обратиться в суд и сказать, что его обманули, и вообще, он был «не в себе», когда подписывал договор на такую мизерную сумму.

В результате, с большой долей вероятности, сделка будет признана недействительной и продавец получит как 3 миллиона рублей, так и свою квартиру обратно. Забрать у него деньги будет нереально, ведь они ни в каком документе не фигурировали.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства.

Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

Любая операция с недвижимостью является рискованной априори. Мошенники постоянно изобретают новые способы обмана как потенциальных продавцов, так и покупателей жилья. Бороться с ними, не зная всех тонкостей сделки и особенностей законодательства, практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации разъяснят основные спорные моменты, которые могут возникнуть в той или иной ситуации. Для того же, чтобы полностью исключить риски, специалисты могут выступить в качестве представителей клиента, взяв на себя все общение с заинтересованными сторонами.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Дарственная или договор купли-продажи – что лучше?

Дарственная вместо купли продажи

Дарственная и договор купли-продажи – документы, удостоверяющие разные по своей природе сделки. Каждая из них направлена на отчуждение имущественных благ одной стороной в пользу другой стороны. В отношении недвижимости такие сделки заключаются только в письменной форме. Больше сходства с юридической точки зрения между договорами дарения и купли-продажи нет.

Рассмотрим в статье, что лучше дарственная или договор купли-продажи и когда целесообразно заключать ту или другую сделку.

Основные сведения о сделках и их отличия

В соответствии с нормами гражданского законодательства можно сказать, что основным отличием дарения от купли-продажи является безвозмездность. Дарение не подразумевает, что даритель получит взамен подаренного имущества другое материальное благо. В свою очередь купля-продажа говорит о том, что покупатель передает продавцу определенную сумму.

Еще одно существенное отличие сделок заключается в допустимом составе субъектов. В купле-продаже могут участвовать любые лица за исключением недееспособных и несовершеннолетних граждан. В случае с дарственной круг возможных участников сужается. Под запрет попало участие определенных должностных лиц исходя из их профессиональной деятельности. Это предусмотрено в ст. 575 ГК РФ.

Не менее важно при выборе способа оформления сделки учесть правовой режим владения, который возникнет у нового собственника.

Так, например, в случае купли-продажи, если покупатель находится в браке, то в отношении имущества возникает совместное право собственности. При этом не имеет значения, на чьи деньги оно приобреталось.

Исключение из этого правила – наличие брачного контракта с иными условиями.

Так как дарение является безвозмездной сделкой, ситуация складывается иная. В этом случае собственник будет владеть имуществом единолично.

Кроме того, необходимо учесть требование об уплате 13 % налога на доходы физических лиц. Оно возникает в обоих случаях, но при купле-продаже его платит продавец, а при дарении одаряемый. Исключением будет только дарение между близкими родственниками – в этой ситуации обязанности по уплате налога не возникает.

Также важно сказать о возможности расторжения сделки. Для дарения законом определен перечень причин, по которым сделка может быть расторгнута уже после регистрации прав в Росреестре. При купле-продаже такое не допускается.

Особенности договора дарения

Дарственная – это соглашение сторон о бесплатной передаче или обещании передать в будущем имущество на безвозмездной основе.

Даритель ничего не получает взамен переданного объекта и не может требовать каких-либо материальных благ от одаряемого. В противном случае дарственная может быть признана притворной, а, значит, недействительной.

В отношении недвижимости договор дарения всегда оформляется в письменной форме.

В тексте дарственной обязательно прописывается дата и место заключения, а также данные, права и обязанности сторон. Кроме того, необходимо указать характеристики предмета сделки. Он должен быть максимально конкретизирован в тексте договора. Если этого нет, сделку могут признать недействительной.

В тексте документа также прописываются условия передачи подарка и ответственность получателя за его ненадлежащее использование. Стороны могут предусмотреть условия, по которым имущественные права на подарок могут быть возвращены дарителю.

Договор дарения не требует обязательного нотариального заверения. Однако после передачи прав на недвижимое имущество необходимо обратиться в Росреестр, чтобы пройти процедуру государственной регистрации.

Как и любое юридическое действие, дарение имеет преимущества и недостатки. К плюсам относят:

  • несложность оформления за счет отсутствия необходимости обращения к нотариусу;
  • отсутствие требования уплаты подоходного налога в случае дарения между родственниками;
  • возможность дарителя отменить дарение;
  • отсутствие материальных обязательств у одаряемого;
  • подарок не будет являться совместно нажитым имуществом, если одаряемый состоит в браке.

Однако все относительно. Например, возможность отмены дарения со стороны одаряемого является явным минусом. В свою очередь, безвозмездность сделки – минус для дарителя.

К отрицательным сторонам можно отнести возможность оспаривания со стороны заинтересованных третьих лиц, а также вероятность признания сделки ничтожной в случае несоблюдения условий договора. Чтобы этого избежать, составлять дарственную должен профессиональный юрист.

Особенности договора купли-продажи

Договор купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) товар. В свою очередь покупатель обязуется передать продавцу денежные средства, оговоренные текстом договора. Такие правоотношения регулируются Главой 30 ГК РФ.

В договоре купли-продажи также, как и в дарственной, прописываются права и обязанности сторон, условия передачи товара и его подробное описание. Покупатель обязуется использовать приобретаемый объект по назначению. Еще одно важное условие – цена сделки. Она определяется соглашением сторон.

Договор купли-продажи может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Кроме того, переход права собственности должен регистрироваться в органах Росреестра.

Такие сделки также имеют плюсы и минусы. К преимуществам относят следующее:

  • несложность оформления;
  • отсутствие ограничений для состава субъектов, за исключением несовершеннолетних и недееспособных лиц;
  • возмездность сделки;
  • минимальное количество условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.

Не обошлось и без отрицательных сторон. Так, например, покупатель обязан выплатить в пользу продавца определенную сумму, что, конечно, является для него минусом. При этом продавцу необходимо оплатить подоходный налог с полученной суммы.

Если покупатель находится в браке, то возникает совместный режим владения имуществом. Исключение – ситуация, когда муж и жена заключили брачный договор, по которому действует другой режим распределения имущественных прав.

Сравнительная таблица

Итак, купля-продажа и дарение имеют множество схожих параметров, а именно:

  • применяются для передачи имущества от собственника к другому лицу;
  • должны пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре;
  • вступают в законную силу только после регистрации в Росреестре;
  • требуют наличия права собственности на передаваемое имущество;
  • оформляются письменно;
  • не требуют обязательного нотариального заверения.

Однако отличий не меньше. С юридической точки зрения они весьма существенны, что и создает сложность выбора, что лучше оформить.

Рассмотрим отличия в таблице:

КритерийДарениеКупля-продажа
ВозмездностьВсегда безвозмездноВсегда возмездно
Налоговые обязательстваНДФЛ 13 % для граждан и 30 % для иностранцев, налоговая база – стоимость подаренного имущества. Если договор заключается между родственниками, налог не взымаетсяНДФЛ 13 % для граждан и 30 % для иностранцев, налоговая база – цена сделки, указанная в договоре. Если продавец владел объектом более 3ех лет, налог не взымается
Кто выплачивает налогОдаряемыйПродавец
РасторжениеЕсли одаряемый откажется от дара или даритель отзовет договор по веским основаниямЕсли покупатель не заплатит или продавец утаит информацию
Риск оспариванияВысокийНизкий
Наличие ограниченийЛица, перечисленные в ст. 575 ГК РФ, несовершеннолетние и недееспособныеНесовершеннолетние и недееспособные лица
Получение налогового вычетаНевозможноВозможно, если стороны не являются близкими родственниками

Пакет документов для оформления этих видов сделок примерно идентичен. Он включает в себя:

  • общегражданские паспорта сторон;
  • квитанция на оплату государственной пошлины;
  • правоустанавливающие документы на отчуждаемый объект;
  • разрешение на совершение сделки, полученное от мужа/жены дарителя или продавца, если отчуждается совместно нажитое имущество;
  • согласие на сделку от других собственников, если объект находится в долевой собственности;
  • выписка с лицевого счета, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы. Сам договор составляется, как минимум, в трех экземплярах – для обеих сторон и Росреестра.

Какой вид договора выбрать

Дарственная выгодна в следующих ситуациях:

  1. Сделка заключается между близкими родственниками. Это наиболее выгодная ситуация, так как одариваемый при этом не платит НДФЛ. Близкие родственники в соответствии с налоговым законодательством – муж/жена, дети, родители.
  2. Даритель желает, чтобы на его имущество никто не мог претендовать, кроме одаряемого.

Договор купли-продажи целесообразно использовать, если квартира находится в собственности продавца более трех лет. В этом случае ему не придется платить НДФЛ. Кроме того, если сделка проходит не между близкими родственниками, также лучше, если она будет оформлена по договору купли-продажи. В этом случае покупатель получит налоговый вычет, который нельзя получить в случае дарения.

Купля-продажа в большей степени защищает права сторон, поэтому заменять ее фиктивной дарственной не нужно. Продавец в такой ситуации очень рискует, ведь покупатель может оказаться недобросовестным и не заплатит требуемой суммы. При этом продавцу не удастся оспорить его действия, так как по закону дарение – безвозмездная сделка.

Разумеется, целесообразность той или иной формы зависит от того, кем приходятся друг другу стороны сделки. Если они ближайшие родственники, то оформление дарственной для них выгоднее, чем купля-продажа. В остальных случаях лучше всего оформить договор купли-продажи, так как он максимально защищает стороны от возможных рисков.

При возникновении сложностей необходима юридическая консультация. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Важно понимать, что дарение и купля-продажа существенно отличаются друг от друга. Определить, что лучше можно только в разрезе ситуации, поэтому рекомендуется получить юридическую консультацию.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/darenie/chto-luchshe-oformit-darstvennuyu-ili-dogovor-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.