Доверительное управление муниципальной собственностью

Содержание

Система доверительного управления государственным (муниципальным) имуществом

Доверительное управление муниципальной собственностью

Система доверительного управления государственным (муниципальным) имуществом – это система урегулированных законодательными положениями общественных отношений, одна сторона которых – Российская Федерация, регион или муниципальное образование – как учредитель управление передает имущество, находящееся в собственности государства или муниципального образования, другой стороне для организации и реализации эффективного управления таким имуществом.

Правовая основа системы доверительного управления государственным (муниципальным) имуществом

Конструкция доверительного управления, используемая государством и муниципалитетами, была разработана частноправовой теорией и практикой и закреплена гражданским законодательством.

Так, действующими положениями отечественного договорного права предусматривается договорная конструкция доверительного управления, опосредующая общественные отношения, в которых одна сторона, учреждающая управление, передает второй стороне, управляющему, свое имущество для управления в интересах учреждающей управление стороны или лица, ей указанного, так называемого выгодоприобретателя.

Передача имущества в профессиональное управление характеризуется объективными преимуществами:

  • управление имуществом организуется профессиональными участниками, что позволяет обеспечить его более эффективное использование при сохранении личных ресурсов;
  • имущество используется эффективно: идеальная ситуация предполагает не только покрытие расходов на содержание имущества, но и прибыль от использования.

Замечание 1

В качестве предмета доверительного управления может выступать, как движимое, так и недвижимое имущество. Собственность на имущество, переданное управляющему, к нему не переходит.

Государство и муниципальные образования аккумулируют значительные имущественные комплексы, которые требуют профессионального эффективного управления. Кроме того, управление государственным и муниципальным имуществом определяется спецификой назначения такого имущества.

В свою очередь, специфика сферы государственного управления требует и специального правового регулирования – вопросам доверительного управления федеральным, региональным и муниципальным имуществом посвящены нормативно-правовые акты соответствующего уровня. Необходимо подчеркнуть, что специальное регулирование предусматривается не только для имущества публично-правовых образований различного уровня, но и для отдельных видов имущества.

Характеристика системы доверительного управления государственным (муниципальным) имуществом

В сфере публичного управления договорная конструкция доверительного управления приобретает свою специфику.

Это обусловлено назначением имущества, находящегося в федеральной, региональной или муниципальной собственности.

В самом общем виде, такое назначение может быть определено как обеспечение интересов населения конкретной территории, более конкретно, такое имущество обеспечивает решение множества частных задач публичного управления:

  • служит для развития стратегически важных для отечественной экономической системы отраслей, а также функционирование отраслей, имеющих важное социальное значение, но характеризующихся невысокой прибыльностью;
  • обеспечивает функционирование системы государственного механизма, реализацию стратегических целей и оперативных задач публичного управления;
  • компенсирует кризисные явления в экономике и пр.

Вышесказанное обуславливает необходимость организации эффективного управления государственным (муниципальным) имуществом.

Система доверительного управления допускает наличие трех сторон в системе доверительного управления:

  • это субъект, учреждающий управление, то есть учредитель управления;
  • это субъект, организующий и реализующий управление, то есть управляющий;
  • это субъект, в пользу которого учреждается управление, то есть выгодоприобретатель. Этот субъект может совпадать с учредителем управления.

В области публично-правовых отношений субъектный состав доверительного управления традиционно выглядит следующим образом:

  • в качестве субъекта, учреждающего управление, выступает публично-правовое образование соответствующего уровня – государство или муниципальное образование. При этом полномочия учредителя осуществляет специальный орган публичного управления;
  • в качестве субъекта, реализующего управление, выступает некоммерческая организация, специально учрежденная государством для осуществления указанной деятельности, или частная организация, с которой договор доверительного управления заключается на конкурсной основе;
  • в качестве субъекта, в пользу которого учреждается доверительное управление, номинально выступает учредитель – публично-правовое образование соответствующего уровня, фактически эти полномочия от лица государства реализует Министерство финансов РФ, от лица муниципального образования – финансовый муниципальный орган.

Доверительное управление муниципальным имуществом реализуется в двух формах:

  • целевое назначение: государственное или муниципальное имущество здесь не предполагает передачи частному управляющему, для его управления государством или муниципальным образованием учреждается некоммерческая организация – государственная или муниципальная компания. Ей на основе передаточного акта передается соответствующее имущество, при этом ограниченные вещные права специального органа или учреждения публичного управления (права оперативного ведения или право хозяйственного управления) в отношении него прекращаются;
  • установление доверительного управления на конкурсной основе: управляющие организации частного сектора привлекаются к управлению государственным ил муниципальным имуществом посредством проведения конкурса, по результатам которого заключается договор доверительного управления.

Источник: https://spravochnick.ru/gosudarstvennoe_i_municipalnoe_upravlenie/sistema_doveritelnogo_upravleniya_gosudarstvennym_municipalnym_imuschestvom/

Доверительное управление имуществом

Доверительное управление муниципальной собственностью

Доверительное управление имуществом является полезной услугой на современном рынке. Многие компании, предприниматели и физические лица не обладают свободным временем для эффективного управления собственными активами. В этом случае спасательным кругом становится доверительное управление.

Зачем необходимо доверительное управление имуществом?

Доверительное управление предполагает получение денежных бонусов по результатам деятельности доверительного управляющего, который вправе активно использовать переданные ему активы для зарабатывания дополнительных денежных средств. При этом затраты по содержанию имущественных объектов остаются на плечах выгодоприобретателя. За свои услуги доверительный управляющий получает вознаграждение, определяемое условиями договора.

Имущественные активы передаются в управление на конкретный временной срок. Как правило, речь идет о заключении контракта с управляющим на срок от одного до пяти лет. Отношения между сторонами прописаны в нормах гражданского кодекса и договоре.

При передаче имущества доверительному управляющему выгодоприобретатель остается собственником имущества, который передает свои права по распоряжению имуществом в руки доверенного лица. Основной обязанностью управляющего является преумножение активов, совершение прибыльных сделок с использованием объектов, переданных в управление.

Доверительный управляющий должен разрабатывать инвестиционную стратегию таким образом, чтобы к моменту окончания срока действия договора получит прирост имущества или дополнительные денежные средства на счетах выгодоприобретателя.

Особенности доверительного управления собственным имуществом

Доверительный управляющий приобретает право заключать сделки, как в устной, так и в письменной форме. При этом контрагент должен быть поставлен в известность, что вступает в экономические правоотношения именно с доверенным лицом, а не непосредственно с собственником имущества. В письменном варианте договора для этого проставляется специфическая отметка, состоящая из двух символов Д.У.

Если отметка отсутствует сделка может превратиться в недействительную, т.к считается, что управляющий в таком случае совершает операции не в интересах выгодоприобретателя, а для реализации собственных целей.

Доверительное управление имуществом никак не влияет на соглашения, которые могут быть заключены в отношении отдельных объектов. Так, например, наличие договора аренды не является препятствием для передачи активов под управление доверенным лицом. Для арендаторов ситуация сохраняет статус кво, а контроль за получением арендной платы ложится на плечи доверительного управляющего.

Юридически изменение функций оформляется дополнительными соглашениями к основному договору, которые регистрируются в Росреестре, аналогично иным договорам, связанным с изменением статуса имущества.

Доверительное управление: стороны сделки

Основными участниками в отношениях, строящихся на принципе доверительного управления, являются:

  1. учредитель, который является полноправным собственником имущества. Учредитель инициирует оформление договора и учреждает управление. Если договор доверительного управления заключен другим лицом с точки зрения законодательства, он признается не имеющим никаких правовых последствий. Учредителем может стать любой гражданин, предприниматель или коммерческая компания;
  2. выгодоприобретатель. Формально бенефициар не является стороной договора доверительного управления имуществом, но он активно отслеживает исполнение обязательств управляющим и при наличии нарушений может подавать в суд на действия управляющего.
  3. Без согласия выгодоприобретателя не получится внести изменения в договор или прекратить его действие раньше намеченного срока. Выгодоприобретателем может быть учредитель или иное лицо в чью пользу осуществляется управление активами;
  4. доверительный управляющий. В этой роли может выступать как компания, так и индивидуальные предприниматели, специализирующиеся на инвестиционной деятельности. Управляющий не может являться учредителем или бенефициаром, он лишь стороннее лицо, привлеченное для повышения эффективности управления имущественными объектами.

Мотивацией для работы доверительного управляющего служит денежное вознаграждение, размер которого согласовывается с учредителем и фиксируется в договоре. Все расходы, связанные с особенностями эксплуатации имущества, сохраняются в смете затрат учредителя.

Доверительный управляющий может получить под свой контроль различные имущественные объекты. Ценные бумаги, недвижимость, предприятия, имущественные права могут становится предметом доверительного управления. В договоре обязательно указывается:

  1. состав имущества, которое поступает в доверительное управление;
  2. наименование бенефициара, в чьих интересах осуществляется процесс управления активами;
  3. срок действия.

Доверительное управление наследственным имуществом

Объекты определяют специфику методов, которые могут использоваться доверительным управляющим для получения дохода. Наибольший простор для капитализации предоставляют ценные бумаги, управление наследственным, муниципальным и государственным имуществом имеет некоторые ограничения, которые диктуются соблюдением прав и интересов наследников и государства.

Доверительное управление наследственным имуществом возникает тогда, когда в наследственной массе имеются активы, которые требуют не только сохранения, но и активного менеджмента. Чаще всего речь идет о наследуемой доле в компании в форме имущества или иных активов.

В этом случае доверительным управляющим может стать нотариус, который открывает наследственное дело или иное лицо, назначенное будущим собственником имущества. Доверительный управляющий по договору реализует функции умершего собственника до момента, когда наследник примет на себя управление имуществом и иными активами.

Наследник в течение всего срока документарного оформления наследства выступает в качестве бенефициара. Договор управления наследственным имуществом оформляют с применением печатной формы и регистрируют в государственных органах надзора за правоотношениями в сфере собственности.

Если наследство передается по завещанию и умершим обозначен исполнитель его воли, то это лицо автоматически становится доверительным управляющим и выполняет обязанности по сохранности и управлению объектами имущества, предназначенными для передачи в собственность наследнику.

Договор доверительного управления имуществом имеет характерные особенности, которые позволяют его идентифицировать остальной массе гражданских договоров

  1. предметом его регулирования является имущество, которое рассматривается в качестве наследства;
  2. доверительным управляющим по нему может стать нотариус, который практически не заинтересован в увеличении стоимости активов;
  3. договор предусматривает не только сбережение целостности имущества, но и увеличение его стоимости по результатам управления;
  4. выгодоприобретателями по договору являются родственники умершего человека, претендующие на получение наследства.

Доверительное управление государственным имуществом

Доверительное управление государственным имуществом предусматривает несколько вариантов реализации договора доверительного управления:

  1. стратегическое управление, которое предусматривает подготовку инвестиционных решений, контроль над долговыми обязательствами предприятия, разработку экономических стратегий деятельности государственных компаний;
  2. оперативное управление государственным имуществом, которое предполагает планирование текущей и перспективной деятельности компании, контроль над деятельностью всех структурных подразделений и принятие решений по вопросам, связанным с управлением компании.

Доверительное управление государственным имуществом возникает на основании договора, заключение которого инициируется непосредственно государством. Государство, вверяя управление имуществом стороннему лицу, рассчитывает повысить эффективность управления активами.

Доверительный управляющий может получить права по менеджменту следующих категорий активов:

  1. компании, которые находятся под юрисдикцией государства и являются его собственностью;
  2. объекты компании с государственным участием, которые используются в бизнесе.

При управлении первой категорией активов доверительный управляющий должен ориентироваться на поддержание бесперебойного функционирования компании, при управлении второй настраиваться на разработку инвестиционной стратегии, позволяющей извлечь максимальный доход посредством использования, переданного в доверительное управление имущества.

Государственная собственность обладает повышенной значимостью и требует особого подхода доверительного управляющего, в распоряжении которого имеется ограниченный набор инвестиционных инструментов, позволяющих увеличивать размер дохода.

Доверительное управление муниципальным имуществом

Доверительное управление муниципальным имуществом определяется особенностями объектов имущества, находящимся в собственности муниципальных образований. Муниципальная собственность принадлежит городам, поселкам, сельским поселениям и имеет характеристики сходные с объектами государственной собственности.

Муниципальная собственность включает в себя разнообразные объекты движимого и недвижимого имущества, фонды, земли, денежные средства. Доверительному управляющему в оперативное управление может быть назначена часть имущества.

Передача объектов осуществляется по договору, в котором содержится четкий перечень активов, срок действия договора и оплата действий управляющего, направленных на преумножение стоимости активов, считающихся объектами муниципальной собственности.

Чаще всего для увеличения стоимости активов доверительным управляющим используются такие методы как аренда помещений, инвестирование денежных средств в облигации и ПИфы.

Налогообложение сделок

Доверительное управление имуществом обуславливает отдельные нюансы налогообложения совершаемых операций. Доверительный управляющий обязан уплачивать с полученного вознаграждения налог на доходы.

Учредитель уплачивает обязательные взносы с сумм, полученных от выгодного инвестирования имущественных объектов. Если дохода в процессе управления имуществом не возникает, учредитель освобождается от исполнения обязанностей по уплате налоговых платежей. Перечисление сумм налога за выгодоприобретателя осуществляет доверительный управляющий, т.к ему отведена роль налогового агента.

При этом декларация в налоговую инспекцию формируется учредителем. Учредитель контролирует процесс уплаты, и если по каким-либо причинам налог не поступает в бюджет, он самостоятельно рассчитывает и вносит бюджетный платеж.

Что за кадром?

Доверительное управление имеет преимущества и недостатки. Среди недостатков следует назвать:

  1. высокий уровень рисков. Доверительный управляющий не гарантирует доход, поэтому есть риск потерять часть денежных средств или имущества, а в самых грустных ситуациях вы можете и вовсе расстаться со своими активами;
  2. отсутствие однозначного положительного результата;
  3. надежность управляющего в прошедших периодах деятельности не гарантирует его стабильной и прибыльной работы в настоящем;
  4. вы по-прежнему ответственны за судьбу собственных активов.

Преимуществами доверительного управления имущества являются:

  1. возможность приобретения достойного дохода;
  2. доступ к спокойному инвестированию, когда вы доверив управление собственными средствами в руки профессионала можете заниматься своими любимыми делами.

Резюме

Управление наследственным, государственным и муниципальным имуществом производится с минимальными финансовыми рисками и часто позволяет достигнуть задачи сохранения имущества и получения небольшого инвестиционного дохода.

Управление имуществом компании предполагает наличие разнообразных вариантов инвестирования и может значительно увеличивать размер первоначального капитала. При управлении частным капиталом заинтересованность доверительного управляющего в результатах сделки на порядок выше чем, при управлении иными видам имущества.

Это обусловлено, тем, что многие компании, в качестве оплаты предлагают процент от полученной прибыли или предусматривают хорошие денежные бонусы за эффективное распоряжение собственными активами. 

Сергей Тризна

Лучшие инвестиционные идеи

27 апреля 2014 23:34

поделиться…

Источник: https://buffett.ru/dovupr/doveritelnoe-upravlenie-imushchestvom/

Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности

Доверительное управление муниципальной собственностью

Практика доверительного управления недвижимостью, относящейся к государственной или муниципальной собственности

Л.Ю. Михеева

доктор юридических наук, профессор

Возможность заключения договора доверительного управления имуществом предусмотрена в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившей в силу с 1 марта 1996 года.

Довольно длительное время с момента появления в отечественном гражданском праве норм об обязательстве, вытекающем из договора доверительного управления, специалисты в области юриспруденции исключительно умозрительно могли предполагать, для каких жизненных обстоятельств такая конструкция могла бы быть востребованной. Анализ правовых норм давал основания только предполагать возможные направления использования доверительного управления – в случаях, например, когда собственник имущества безвестно отсутствует или умер либо собственник не умеет извлекать доход из своего имущества или не хочет этим заниматься.

Теперь же количество судебных споров, связанных с доверительным управлением имуществом, измеряется сотнями. Значительная часть судебных споров связана с передачей в доверительное управление государственного или муниципального недвижимого имущества.

Это обстоятельство объясняется тем, что государственный или муниципальный собственник, будучи специальным субъектом гражданско-правовых отношений и не имея возможности непосредственно заниматься приносящей доход деятельностью, действительно нуждается в услугах управляющего.

Для частных лиц, к услугам которых обращаются органы государственной власти или местного самоуправления, ведающие публичной собственностью, быть доверительным управляющим – не всегда выгодное занятие.

Тому есть множество причин, включая ту, что зачастую в доверительное управление передается та часть государственной собственности, которая в сложившихся обстоятельствах в принципе дохода принести не может.

Однако нельзя отрицать и того, что в некоторых случаях доверительное управление представляет интерес для различного рода компаний и физических лиц. Так происходит в подавляющем большинстве случаев, когда в доверительное управление передаются нежилые помещения или здания.

Необходимо отметить, что на практике доверительные управляющие недвижимостью, как правило, занимаются исключительно заключением договоров аренды в отношении переданного им имущества и более ничем.

По сути дела доверительный управляющий решает для публичного собственника весьма важную проблему – помогает взимать с арендаторов помещений плату, адекватную рыночным ценам на аренду аналогичного имущества.

В связи с этим актуальность приобретает вопрос о том, в какой момент договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным, а также какова при этом роль государственной регистрации.

Приведем пример1. Открытое акционерное общество «Стэнли Пропети Корпо-

1 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2002 года № 5861/02.

Здесь и далее ссылки на официальные источники опубликования судебных актов, а также нормативных правовых актов не приводятся, поскольку используются материалы информационно-правовой системы «КонсультантПлюс».

Автор выражает признательность системе «КонсультантПлюс» за предоставленную информационную поддержку.

рэйшн» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – комитет) о понуждении заключить договор доверительного управления зданием площадью 9 724,6 квадратных метра, расположенным в городе Санкт-Петербурге, на условиях представленного истцом проекта договора.

Исковое требование мотивировано тем, что ответчиком было издано распоряжение от 12.03.

2001 № 357-р «О передаче в доверительное управление здания», согласно которому центральному районному агентству комитета предписывалось заключить с обществом договор доверительного управления на названное здание.

Однако агентство от заключения такого договора уклонялось. 18 мая 2001 года общество представило в центральное районное агентство комитета договор доверительного управления, включающий предусмотренные распоряжением № 357-р условия.

Удовлетворяя требование истца, суды первой, апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что изданием распоряжения от 12.03.2001 № 357-р комитет добровольно принял на себя обязательство по передаче здания в доверительное управление обществу.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ВАС РФ), рассматривая дело, указал на следующие обстоятельства:

1) суды не учли требования подпункта 2 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В связи с этим ВАС РФ отметил, что недостаточно был исследован вопрос о том, может ли распоряжение комитета от 12.03.2001 № 357-р в силу требований указанной нормы служить основанием возникновения у ответчика гражданско-правового обязательства по заключению с истцом договора;

2) в соответствии с указанным распоряжением общество должно было представить комитету на утверждение акт приема-передачи здания в месячный срок с момента издания распоряжения. Такой акт был представлен истцом лишь 18 мая 2001 года. Названному обстоятельству судами оценки не дано;

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/praktika-doveritelnogo-upravleniya-nedvizhimostyu-otnosyascheysya-k-gosudarstvennoy-ili-munitsipalnoy-sobstvennosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    ×
    Рекомендуем посмотреть