Как продать квартиру где собственники несовершеннолетние дети

Содержание

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2021 году

Как продать квартиру где собственники несовершеннолетние дети

Статья обновлена: 26 февраля 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.

Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их получать.

Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    От собственника до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей/опекуна. Если собственнику от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей/опекуна.

  3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, договор купли-продажи потребуется только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Хоть в законодательстве с 31 июля 2019 года прошли изменения, которые упростили сделки с недвижимостью, только они не коснулись недвижимости несовершеннолетних.

    Поэтому придется как и раньше обращаться к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор — инструкция оформления и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Наш юрист Светлана написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга обойдется примерно в 1 500 рублей, выдают в день обращения. Можете найти ближайшего нотариуса в Яндекс.Картах — там есть отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Нужны когда право у продавца зарегистрировано на одну фамилию, а сейчас она у него изменилась.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт доверителя при этом не нужен. Стоимость оформления около 1 500 рублей.

    Напоминаю — чуть ли не все покупатели отказываются покупать квартиру у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (если покупатель будет с ипотекой), отказывают выдавать кредит под такую сделку. Лучше пусть доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Другие статьи

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; продавцов.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке.

Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.

капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.

  • Документ о регистрации права собственности; Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы. Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают. Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ. Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН По ним покупатели уточнят много информации — ФИО нынешних собственников, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли обременения/аресты и так далее. На образцах выше все указано.
  • Договор основания/правоустанавливающий документ; Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И тому подобное.Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или Рег.палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выдачи — 1 — 3 рабочих дня.Практически все авторы в интернете пишут, что свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН и документ основания нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Они не перечислены в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор при проверки законности сделки все равно сам запросит сведения из ЕГРН — ст. 29 закона.
  • Технический паспорт квартиры; (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)В нем отображены технические характеристики квартиры и ее поэтажный план. Покупателям нужен тех.паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки — они проверят фактическую планировку квартиры с планом из документа. Также тех.паспорт требуется для ипотечного банка покупателя или ПФР (при мат.капитале) — со сроком максимум в 5 лет. Инструкция заказа документа в БТИ или в МФЦ.
  • Справка о зарегистрированных граждан; Называется она по-разному — справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.Есть два вида документа: 1) Обычная выписка, в которой указаны данные граждан, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки. Обычная выписка из домовой книгиАрхивная (расширенная) выписка Чаще всего покупатели просят собственников выписаться из квартиры до сделки. И для доказательства предоставить «пустую» обычную справку. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет. Разрешено выписаться «в никуда» и необязательно куда-либо сразу прописываться — подробности. Если что, можно в любое время прописаться обратно. Инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся осужденные и находящиеся в тюрьме. После выхода на свободу они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменялся собственник. Поэтому покупатели просят показать расширенную выписку, чтобы удостовериться, что в квартире нет временно выписанных граждан.Инструкции — как получить обычную выписку из домовой книги, как получить расширенную. Услуга бесплатна.
  • Справка о долгах по коммунальным услугам; Хоть в квитанциях на оплату тоже прописывают начисленные долги, я советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят. Любой из собственников заказывает их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько приходит платежек, столько и справок придется собрать. Выдают сразу и бесплатно. Единой формы нет. Ипотечные банки и ПФР эти справки не требуют.Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не перейдут на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описала несколько способов — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.
  • Выписка о переходе прав; Благодаря этой выписке покупатели проверят историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели сами ее заказывают, но могут попросить и собственника ее предоставить. Ипотечному банку и ПФР эта выписка необязательна.
  • Соглашение о задатке или авансе + расписка; Ипотечному банку и ПФР эти соглашения не нужны. Стороны сами решают какое соглашение им подписывать. Или вообще ничего не подписывать, а просто начать собирать документы на сделку.Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру покупателю, они должны вернуть ему задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Сумма задатка обговаривается заранее. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.При получении денег продавец пишет от руки расписку и передает покупателю. Вместе с распиской соглашение имеет юридическую силу. Советую всю информацию о передаче задатка/аванса добавить в договор купли-продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи; В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, способ расчетов и тому подобное. После подписания этого договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны. Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен. Максимум могут затребовать неподписанный договор, чтобы уточнить все условия. Но есть и такие, которым принципиально следует принести с подписями сторон в качестве гаранта. В ПФР договор не требуют.
  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера; В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Покупатели редко просят предоставить эти справки — обычно от пожилого продавца. Или им кажется, что он не всегда адекватно себя ведет или видно, что он выпивает. Некоторые банки требуют эти справки. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. Для ПФР они не нужны.Советую отнестись с пониманием по требования этих справок — если окажется что продавец стоит на учете в диспансере, его наследники или он сам может через суд легко признать сделку недействительной.В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают в день обращения.
  • Персональные данные продавцов. Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на банкротство. Если продавец не хочет передавать копию своего паспорта?свидетельства ребенка, достаточно отправить их фотографии лично ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.
  • Другие статьиТребуется ли согласие супруга на покупку квартиры? — подробно разобрала все случаи.

  • Реквизиты счета продавца для перечисления мат.капитала; Напоминаю — деньги с мат.капитала перечисляют продавцу только после регистрации сделки в течение месяца. Реквизиты счета следует указать в договоре купли-продажи.
  • До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:

    • Заявление о переходе прав. Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Только его составляет сотрудник МФЦ/Рег.палаты, когда стороны принесут на регистрацию договор купли-продажи. Заранее его составлять нет никакого смысла.
    • Кадастровый паспорт на квартиру; С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми (собственниками): особенности, порядок, образец договора купли-продажи

Как продать квартиру где собственники несовершеннолетние дети

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми происходит с учетом положений гл. 30 ГК РФ и других законодательных актов.

Для продавца сделка осложняется обязательным получением разрешения органов опеки, для покупателя – рисками, при которых ДКП могут признать недействительным, если он нарушает права ребенка.

Рассмотрим, каковы особенности распоряжения недвижимостью несовершеннолетних, как получить разрешение органа опеки, каковы требования, и как составить ДКП пошагово.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Особенности распоряжения имуществом несовершеннолетних

Если ребенку от 14 лет и он является единственным собственником квартиры или доли в ней, он расписывается в ДКП самостоятельно, но с письменного согласия родителей или иных законных представителей. Сделки за детей до 14 лет совершают только родители или представители. Полную дееспособность человек обретает только по достижении 18 лет, и тогда чье-либо согласие не потребуется.

Есть и другие особенности, которые важно учитывать, собираясь продать недвижимость ребенка:

  • Разрешение органа опеки обязательно. Если его не получить, в дальнейшем сделку могут оспорить. Это большой риск для покупателя.
  • Если ребенку не исполнилось 18 лет, но он признан полностью дееспособным по причине вступления в брак или эмансипации, согласие опеки не потребуется.
  • В качестве законных представителей выступают родители или усыновители. Если ребенок остался без родительского попечения, его интересы представляет опекун (до 14 лет) или попечитель (после 14 лет).
  • Полномочия представителей должны подтверждаться документами. Для родителей это паспорта, опекунов и попечителей – документы, выданные отделом опеки, усыновителей – свидетельство об усыновлении.
  • ДКП имущества несовершеннолетнего обязательно удостоверяется нотариусом. Без его подписи Росреестр сделку не зарегистрирует.
  • Опекун или попечитель не могут выступать покупателями в сделках с недвижимостью подопечных. Это запрещено п.3 ст. 37 ГК РФ «Распоряжение имуществом подопечного».
  • Если для покупки продаваемой квартиры или погашения ипотеки использовался маткапитал, нужно выделить доли всем членам семьи (ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ «Направление средств маткапитала на улучшение жилищных условий»). Без этого последующую продажу могут оспорить.

Вывод: продажа квартиры ребенка строится по стандартному сценарию, но получение разрешения органа опеки обязательно, как и нотариальное удостоверение договора.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как получить разрешение органа опеки?

Для начала нужно получить предварительное разрешение (ст. 12 ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Рекомендуется сразу обратиться к руководителю отдела опеки, иначе может получиться так, что предварительное разрешение один сотрудник даст, а затем на финальном этапе будет присутствовать другой работник, который выдаст отказ.

Руководитель же, с большой долей вероятности, более опытный человек, и вряд ли его мнение изменится.

Предварительное разрешение оформляется в течение 15 дней с момента подачи родителем заявления о его выдаче. После этого нужно:
  1. Найти другую недвижимость, в которой ребенку будет выделена доля не меньше, чем в продаваемой квартире. Если он является единственным собственником, то и другое жилье должно принадлежать ему единолично, иначе опека сочтет сделку нарушающей его интересы, и не выдаст разрешение.
  2. Заключить предварительный ДКП с продавцом жилья, приобретаемого на замену.
  3. Собрать документы и представить в опеку для рассмотрения.
  4. Получить разрешение и заключить основной ДКП с продавцом, переоформить недвижимость на ребенка.
  5. Продать квартиру, ранее принадлежавшую несовершеннолетнему.

Обратите внимание! Заниматься оформлением разрешения может только один из родителей, присутствие обоих в опеке необязательно. Совместно подается лишь заявление, даже если они разведены. Подача заявления одним из родителей допускается, если у него есть статус одиночки, второй родитель лишен родительских прав, умер, пропал без вести, или находится в розыске.

Документы

При обращении в орган опеки понадобится:

  • Совместное заявление о выдаче разрешения от обоих родителей;
  • Заявление от ребенка старше 14 лет;
  • Паспорта представителей;
  • Свидетельство о рождении ребенка до 14 лет;
  • Паспорт ребенка от 14 лет;
  • Свидетельство о заключении или расторжении брака (если есть).

Понадобятся документы и на квартиру, продажа которой запланирована. Это справка об отсутствии долгов по ЖКУ, выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий основание возникновения права собственности.

Отдел опеки запросит и документы от продавца квартиры, которая приобретается ребенку вместо продаваемой. Понадобится его паспорт, предварительный ДКП, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы, справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, выписка из домовой книги. Если у жилплощади двое собственников и они супруги, предоставляется свидетельство о заключении брака.

Требования органа опеки

Опека выдвигает определенные требования к предоставляемой на замену недвижимости, чтобы имущественное положение ребенка не было ухудшено.

Что обычно учитывается при рассмотрении заявления о выдаче разрешения:

  1. Доля, которая будет выделена несовершеннолетнему. Важно, чтобы она была равна доле в продаваемой квартире или больше. Если она меньше, сделку могут запретить.
  2. Расположение «альтернативного жилья». Если продается квартира несовершеннолетнего в районе с развитой инфраструктурой и приобретается, например, в селе, сделку не одобрят.
  3. Размер доли по площади. Если приобретается квартира, где у ребенка будет доля большей площади, шанс на положительное решение есть.
  4. Стоимость доли. Например, если квартира продается за 3 000 000 руб., и в ней ½ принадлежит ребенку, стоимость такой доли составит 1 500 000 руб. Если взамен приобретается жилье за 5 000 000 руб. и ему выделяется половина, стоимость доли возрастает до 2 500 000 руб., сделку одобрят.

Важно! Если родители хотят продать недвижимость вместе с долей сына или дочери, предоставив ему в единоличную собственность другое жилье в менее развитом районе, опека может не разрешить сделку. Но будет учитываться стоимость приобретаемого жилья и другие факторы.

Когда могут запретить сделку?

Опека может отказать в выдаче разрешения, если:

  1. Квартира получена по завещанию ребенком, но в наследство он не вступил.
  2. Второй родитель не пришел для подачи совместного заявления в опеку.
  3. Выделяемая доля несовершеннолетнему в другой недвижимости меньше по метражу или стоимости, чем в продаваемом жилье.
  4. Общая площадь приобретаемой на замену квартиры меньше, чем в продаваемой.
  5. «Альтернативная» недвижимость находится в районе с плохой инфраструктурой или экологической обстановкой.
  6. Ребенку предоставляется жилье в аварийном доме.
  7. Несовершеннолетнему покупается квартира в другом городе, который хуже, чем тот, в котором продается его имущество.
  8. Квартира покупается в строящемся доме.

Отказ оформляется и выдается заявителям в письменном виде. В этом случае они могут найти другое жилье вместо не подошедшего, и попробовать оформить разрешение заново. Количество попыток не ограничивается.

Если для покупки использовалась ипотека

Если ипотека уже погашена, проблем никаких не возникнет. Все меняется, когда кредит еще не закрыт: в этом случае сделка затронет и интересы банка, без разрешения которого продать жилье не получится. До погашения ипотеки оно находится в залоге у кредитора.

Здесь есть несколько вариантов после получения разрешения опеки:

  1. Найти покупателя, который согласится внести большой задаток в размере невыплаченного долга. После этого банк снимет обременение, и сделку можно регистрировать.
  2. Переоформить ипотеку на покупателя, если он тоже берет ее в этом же банке.
  3. Погасить задолженность самостоятельно, взяв потребительский кредит или заем у близких, чтобы кредитор снял обременение.

Обратите внимание! Если обременение банк не снимет, Росреестр сделку не зарегистрирует.

Юрист-правовед. Стаж 6 лет. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере семейного права.Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Как продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? пошаговая инструкция

Чтобы продать квартиру ребенка после получения разрешения опеки, нужно:

  1. Найти покупателя.
  2. Взять справку об отсутствии долгов по ЖКХ и выписку из домовой книги. Это делается при выходе на сделку, т.к. срок действия таких документов ограничивается одним месяцем.
  3. Оформить ДКП у нотариуса, взяв задаток. Обычно он не превышает 50 000-100 000 руб., если жилье не в ипотеке. Остаток перечисляется продавцу после регистрации перехода права собственности.
  4. Подать документы на регистрацию. Можно обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ. Покупатель приходит вместе с продавцом.
  5. Получить выписку из ЕГРН. Она выдается новому собственнику, но может понадобиться и продавцу. Например, если остаток денег передается через банковскую ячейку, и банку нужно удостовериться, что сделка зарегистрирована.

Если документы поданы в Росреестр, заявление рассмотрят за 7 рабочих дней. При обращении в МФЦ срок рассмотрения составит 9 рабочих дней.

и образец договора купли-продажи

Договор составляется в письменной форме и подписывается обеими сторонами – продавцом и покупателем в присутствии нотариуса (ст. 550 ГК РФ).

Какие сведения указываются:

  • Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации участников сделки.
  • Ф.И.О., реквизиты свидетельства о рождении ребенка до 14 лет.
  • Адрес, площадь, иначе технические данные квартиры.
  • Дата и место подписания ДКП, информация о нотариусе.
  • Сведения о разрешении органа опеки.
  • Реквизиты правоустанавливающих документов.
  • Гарантии продавца об отсутствии обременений, неиспользовании маткапитала для покупки квартиры.
  • Сведения о согласии супруга продавца на продажу недвижимости.
  • Стоимость жилья, размер задатка.
  • Порядок расчетов: наличными, банковская ячейка, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  • Ответственность и обязательства сторон.
  • Подписи участников сделки.

Расходы

Разрешение опека выдает бесплатно, но стороны могут столкнуться с другими расходами. Например, нотариальное удостоверение ДКП стоит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб. (пп.5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). О распределении расходов стороны договариваются самостоятельно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить 2 000 руб. Пошлину в Росреестр оплачивает уже покупатель.

Если стороны обращаются за юридическим сопровождением сделки, предварительно ими оговариваются особенности распределения затрат на услуги юриста.

Риски для покупателя

Покупка недвижимости несовершеннолетних – это всегда риск для покупателя по нескольким причинам:

  1. Для приобретения жилья продавец мог использовать маткапитал, но не выделить доли всем членам семьи. Эту сделку может оспорить опека, прокуратура, или сам ребенок по достижении 18 лет.
  2. Нельзя точно определить, есть ли у представителя несовершеннолетнего продавца другой ребенок, которому должны были выделить долю. Сведения о детях отражаются в паспортах родителей не всегда.
  3. Если разрешение органа опеки получено «по связям» с нарушением требований законодательства, интересы покупателя под угрозой.

Обратите внимание! Чтобы точно знать, что для покупки жилья маткапитал не использовался, нужно запросить у продавца справку из ПФР об остатке средств. Ее может получить только владелец сертификата. Если человек откажется ее оформлять, это повод задуматься и отказаться от сделки.

Ответы юриста на частые вопросы

Для покупки квартиры использовался маткапитал. Теперь хотим продать ее, но доли детям выделили в доме. Возможна ли продажа?

Нет. Доли нужно выделить в квартире, на приобретение которой направлялся маткапитал.

Можно ли продать квартиру ребенка в одном городе и купить в другом? Одобрит ли это опека?

Все зависит от параметров предоставляемой квартиры и самого города, в котором он находится. Например, если продается жилье в Москве и покупается в Костроме, опека сочтет это ухудшением жилищных условий ребенка.

Можно ли перечислить ребенку деньги на счет в банке вместо покупки другой недвижимости на замену?

Да, но такие сделки опека одобряет крайне редко, т.к. несовершеннолетнему нужно жилье именно для проживания.

Может ли опека одобрить продажу квартиры ребенка, если ему срочно нужны деньги на лечение?

Да, это относится к исключительным случаям, когда разрешение могут выдать без предоставления другого жилья. Понадобятся подтверждающие документы.

Можно ли подарить ребенку недвижимость вместо покупки?

Да. В таком случае у несовершеннолетнего будет и жилье, и деньги от продажи его квартиры. Они перечисляются на специальный банковский счет.

Заключение Эксперта

  1. Продать квартиру несовершеннолетнего ребенка можно только после получения разрешения органа опеки.
  2. Родители могут приобрести ребенку другое жилье, отложить деньги на банковский счет или выделить долю по договору дарения. Условия согласовываются индивидуально.
  3. Если продать квартиру без разрешения опеки, в дальнейшем сделку могут оспорить.
  4. ДКП с несовершеннолетним обязательно удостоверяется нотариусом.
  5. От лица ребенка могут заключать сделку родители, опекуны или попечители. Дети от 14 лет расписываются в ДКП самостоятельно с согласия представителей.

Источник: https://SocPrav.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom

Условия продажи квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Как продать квартиру где собственники несовершеннолетние дети

Бесплатная консультация юриста по телефону:

В законодательстве РФ предусмотрены различные ситуации, которые потенциально возникают при купле-продаже недвижимого жилого имущества. В частности, особое внимание уделяется тем сделкам, где фигурирует продажа квартиры с несовершеннолетним собственником.

Когда можно продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

Продажа жилья с несовершеннолетним в роли собственника возможна в двух случаях:

  • Малолетний собственник достиг 16-летнего возраста и собирается вступить в брак;
  • Несовершеннолетнему исполнилось 16, и он желает заняться трудовой деятельностью по договору либо начать предпринимательскую деятельность.

В подобных обстоятельствах, продажа квартиры возможна на общих условиях. Исключение: несовершеннолетний дееспособен ограниченно или частично (потребуется разрешение от органов опеки).

Во всех остальных случаях реализация квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний, проходит по установленному рядом законов порядку.

Права детей на жильё

Общее право на жилище прописано в статье 40 Российской Конституции. Ее основные положения гласят, что:

  • Каждый гражданин обладает правом на жилище и не может быть лишен его в ходе произвола;
  • Органы государственного и муниципального значения обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия, позволяющие актуализировать жилищные права.

Жилищные права несовершеннолетних подвергаются удвоенной защите, что позволяет предотвратить ситуации с нелегальной продажей жилплощади, принадлежащей ребенку. Права ребенка на квартиру, в которой он прописан, включают:

  • Право на владение недвижимым имуществом (квартира, частный дом, доля и пр.);
  • Возможность иметь прописку в квартире без вступления в имущественные права;
  • Право на наследование жилища.

Все перечисленные права должны соблюдаться при продаже, если иное не оговаривается в частной ситуации, рассматриваемой органами опеки и попечительства (ООП).

Процесс осуществления сделки и ее порядок будут зависеть от следующих факторов:

  • Тип сделки (покупка, дарение, мена, наследование и пр.);
  • Наличие ограничения прав на имущество (рента, ипотека, аренда, арест, сервитут, опека и попечительство, доверительное управление);
  • Способы оплаты – наличная или безналичная продажа.

Также напрямую на сделку влияет возраст несовершеннолетнего собственника. Данное условие регламентируют статьи 26, 27, 28 ГК РФ. Согласно им, устанавливается ограничение на дееспособность ребенка, а именно:

  • Полная дееспособность – с 18 лет;
  • Ограниченная – 14 – 18 лет;
  • Частичная – с 6 до 14 лет;
  • Недееспособность – до 6 лет.

В возрасте 16 лет у ребенка появляется ряд прав, которые могут выступать как способствующий продаже имущества фактор (см. выше).

Законы, регулирующие жилищные права несовершеннолетних:

  • «Семейный кодекс РФ»;
  • ФЗ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»;
  • ФЗ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (утратил силу);
  • ФЗ № 181 «О социальной защите инвалидов в РФ»;
  • ФЗ № 159 «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей».

Можно ли продать квартиру без предоставления другого жилья ребёнку?

Сделка по продаже квартиры, если взамен несовершеннолетний не получает альтернативу, практически невозможна. Однако в частных случаях попечительские органы не требуют предоставления актов, свидетельствующих о прописке малолетнего собственника на новом объекте.

Возможные ситуации:

  • Несовершеннолетний покидает страну и переезжает на новое место;
  • Ребенок переехал в другой город России. В этом случае покупающий его жилье гражданин обязан перевести выплату за недвижимость на личный банковский счет несовершеннолетнего;
  • Если малолетний собственник имеет в качестве альтернативы жилье в новостройке, которое готово более чем на 50%. В этом случае продажа возможна, но в ООП предоставляется доказательство новой прописки ребенка;
  • Несовершеннолетний болен и нуждается в дорогом лечении: органы опеки и попечительства готовы пойти навстречу, так как наличие болезни является достаточным основанием для продажи. Но требуется подтверждение того, что семья малолетнего готова приобрести другое жилье, хотя и меньшей площади;
  • Продаваемая квартира непригодна для проживания в ней несовершеннолетнего (плохая экологическая обстановка в районе и пр.).

Также есть индивидуальные ситуации. К примеру, несовершеннолетний посещает образовательное учреждение особого типа (спортивный лицей, реабилитационная школа-интернат и пр.) и нуждается в переезде, даже если на другой жилплощади условия хуже, а именно:

  • Площадь нового жилья меньше;
  • Расположение дома не такое удобное, как прежде;
  • Инфраструктура нового района хуже.

Чтобы органы опеки одобрили продажу в этом случае, нужно предоставить ряд актов, включая:

  • Медицинские справки и освидетельствования;
  • Виза и/или билеты для переезда;
  • Акт о статусе иностранного гражданина или вид на жительство;
  • Оригинал договора долевого строительства.

Когда нельзя продать квартиру?

В отдельных случаях продажа квартиры, когда в лице собственников выступают несовершеннолетние, невозможна.

Нельзя продать квартиру при следующих обстоятельствах:

  • Если после продажи недвижимости ребенок будет лишен жилья или его доли;
  • Состояние выданной взамен жилплощади неудовлетворительное или хуже, чем предыдущее;
  • Кто-либо из родителей против продажи;
  • На момент продажи ребенок еще не вступил в право собственности;
  • На новом жилом объекте нет прописки;
  • Приобретаемое на первичном рынке жилье готово менее чем на 50%, отсутствуют жизненно важные коммуникации;
  • Предлагаемое взамен жилье имеет аварийный статус.

Есть и более тонкие аспекты, способные стать причиной для невозможности продажи квартиры. Например, несовершеннолетний имеет инвалидность или заболевание и нуждается в лечении в больнице, расположенной поблизости от прежнего местожительства и пр. Каждый подобный фактор рассматривается органами опеки в индивидуальном порядке.

Способы продажи квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Реализовать недвижимое имущество, если собственником является малолетнее лицо, можно двумя способами:

  • Через посредничество – путем обращения в риэлторское агентство. К минусу выбора можно отнести высокую комиссию за сделку, зависящую от цены жилья (каждая компания имеет свой процент);
  • Самостоятельно – способ малоудобный по причине низкой юридической грамотности большинства граждан. Плюсы – возможность контролировать сделку на всех этапах.

Продажа квартиры, если несовершеннолетний – собственник

Покупка жилого имущества, если его собственником является не достигший 18 лет гражданин, является сложным юридическим процессом.

Этапы продажи квартиры с несовершеннолетним:

  1. Проанализируйте предстоящую сделку своими силами либо с помощью профессионального риэлтора. Это поможет избежать ситуации, при которой не соблюдаются права несовершеннолетнего;
  2. Посетите органы опеки по месту регистрации ребенка и наведите справки о необходимых документах;
  3. Соберите требуемые акты. Помните, что собираются документы не только на жилье, которое продается, но и то, в которое въезжает несовершеннолетний после продажи его жилплощади;
  4. Подготовьте заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи от имени ребенка;
  5. Подайте документы с заявлением и дождитесь одобрения ООП;
  6. После продажи квартиры сделка регистрируется в Росреестре. Новый владелец получает расписку о приеме, а через определенное время – все остальные документы;
  7. Несовершеннолетний выписывается из квартиры вместе со своими представителями.

Многие считают, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком-собственником – слишком бюрократизированный процесс, но закон таким образом гарантирует безопасность малолетнего гражданина, чтобы тот не лишился жилья.

Подобные ситуации – не редкость, но может ли собственник выписать из квартиры несовершеннолетнего ребенка? Подобная процедура возможна только при присутствии законных представителей несовершеннолетнего, причем до 14 лет выписывать его можно только вместе с одним из родителей либо официальных опекунов.

В пакет необходимых документов для продажи квартиры входят:

  • Паспорт из кадастра плюс технический паспорт;
  • Справка по форме №9;
  • Подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммуналки;
  • Документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
  • Выписка из ЕГРП;
  • Разрешение на продажу от второго супруга и родителя;
  • Одобрение органов опеки;
  • Удостоверения личности всех участников сделки.

Чтобы сделку одобрили, в органы опеки предоставляются следующие документы:

  • Каждый собственник предоставляет паспорт и согласие-расписку (последнее для несовершеннолетнего необязательно);
  • Подтверждение права собственности на недвижимость или долю;
  • Квартирный план;
  • Справка из БТИ;
  • Выписка о всех зарегистрированных в квартире/доме гражданах;
  • Финансово-лицевой счет на недвижимость (выписка о состоянии);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие обременения на имуществе.

Нужно быть готовым, что в отдельных случаях уполномоченные инстанции могут потребовать предоставить дополнительно другие акты (выписки, квитанции, чеки и пр).

Продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний

Если малолетний гражданин прописан в квартире, пошаговый процесс продажи будет выглядеть так:

  1. Определить пакет необходимых актов и подготовить их заранее;
  2. Предоставить отдельно документы о жилье, в которое переезжает несовершеннолетний;
  3. Если новой квартиры пока нет, следует открыть банковский счет на имя малолетнего, куда буду перечислены средства за продажу жилья;
  4. Оформить заявление-ходатайство;
  5. Подать собранные документы плюс заявление;
  6. Получить решение ООП;
  7. Дождаться решения чиновников.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком не собственником, но прописанным в ней упрощается, но есть нюансы:

  • Потребуется выписать ребенка заблаговременно;
  • Разрешение органов опеки не нужно;
  • Несовершеннолетний не принимает участие в оформлении договора.

Необходимо выделить особенности оформления сделки. Так, всегда обращайтесь в ООП и другие инстанции, только имея при себе полный комплект документов. Помните, что понадобятся также копии актов. Следите, чтобы пакет документов был готов не позже, чем через месяц после написания заявления. Если собственник не прописан в квартире, время оформления сделки сокращается.

Для оформления сделки нужны следующие документы:

  • Удостоверение личности несовершеннолетнего и его представителей;
  • Подтверждение права собственности на квартиру;
  • Разрешение от ООП;
  • Договор по купле-продаже;
  • Выписка из кадастрового паспорта;
  • Акт о приеме-передаче;
  • Квитанция оплаты за госпошлину;
  • Регистрация прав собственности на того, кто покупает квартиру.

Риски продажи жилья с ребёнком-собственником

Основной риск, с которым сталкивается гражданин, приобретающий квартиру с несовершеннолетним собственником – вероятность потерять жилье, если будет выявлено, что получение разрешения от опеки проходило с нарушениями. В данном случае квартиру возвращают первоначальному владельцу, изымая ее у покупателя, даже если тот не подозревал об имеющихся нарушениях, честно выполнив все обязательства.

Также под рисками подразумеваются срывы соглашения на стадии переговоров, если возникают несоответствия с интересами несовершеннолетнего.

Еще одна потенциальная угроза – уголовная ответственность за нарушение прав ребенка, которая распространяется на всех, замешанных в процессе лиц, включая опекунов и органы опеки.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ahrfn.com/prodazha-kvartiry/usloviya-prodazhi-kvartiry-s-nesovershennoletnimi-detmi-sobstvennikami.html

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Как продать квартиру где собственники несовершеннолетние дети

Сделки с несовершеннолетними урегулированы действующим законодательством. Права детей защищают органы опеки и попечительства, согласовывая эти сделки.

При оформлении договора по отчуждению недвижимости необходимо будет согласовать условия продажи с органами опеки и, если права детей в части их жилищных прав будут соблюдены, то Вы получите согласие, которое и нужно будет представить нотариусу и в органы государственной регистрации (Росреестр).

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Да, собственники (в том числе и несовершеннолетние) могут распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Но на продажу квартиры Вам потребуется согласие органов опеки и попечительства.

Для этого Вам нужно, чтобы при продаже жилья доля ребенка не ущемлялась, то есть во вновь купленной квартире доля дочери не должна быть меньше первоначальной и по соотношению долей в праве, и по соотношению площадей (общей и жилой).

Ваша прописка и прописка дочери на продажу квартиры не влияет.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Продать доли несовершеннолетних детей можно только с разрешения органов опеки. Разрешение дается, если каждый ребенок получает какие-либо улучшения. То есть одновременно с продажей квартиры на каждого несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке должно что-то приобретаться.

Если приобретаемая недвижимость хуже продаваемой, то это должно быть убедительно обосновано: например, разъезд семьи после развода. В этом случае ребенок в результате сделки перестает находиться в травмирующей психику ситуации.

Если в результате Вашей продажи дети из разных семей приобретают какую-то отдельную недвижимость, хотя бы и жилой дом в деревне (при прописке в городе это возможно), то сделка вполне может пройти.

Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Как продать квартиру, где 1/3 принадлежит несовершеннолетнему?

Отвечает заместитель генерального директора по продажам новостроек агентства недвижимости «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Препятствий для продажи квартиры нет, однако в связи с наличием детей-собственников потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Судя по описанию в вопросе, несовершеннолетние граждане, владеющие долями, зарегистрированы в разных местах, что вносит свои сложности.

Дело в том, что документы для получения разрешения на продажу подаются в органы опеки по месту регистрации ребенка, поэтому мы рекомендуем сначала всех зарегистрировать по одному адресу и уже затем обращаться с соответствующим заявлением в органы опеки и попечительства.

Важно помнить, что приобретаемая квартира должна быть не меньше по площади и количеству комнат, чем изначальный вариант. Органы опеки следят за тем, чтобы новые жилищные условия не могли ущемить права детей.

Если семья не планирует покупать жилье взамен прежней квартиры, то в таком случае опека может выдать разрешение на отчуждение недвижимости, но это произойдет при условии зачисления денежных средств соразмерно долям на расчетные счета детей. Законные представители смогут воспользоваться денежными средствами только после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Сегодня такие сделки совершаются очень часто. Просто в данном случае для продажи квартиры, учитывая то, что все четверо детей несовершеннолетние, Вам необходимо получить разрешение у органов опеки.

Вы получите одобрение на сделку только в том случае, если предоставите документы, которые подтверждают, что взамен той площади, которой владел ребенок ранее, Вы наделяете его либо сопоставимой, либо большей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?

Можно ли продать жилье, купленное на маткапитал?

Дети и недвижимость: 15 полезных статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_esli_sredi_sobstvennikov__deti/7414

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.