Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

«Трудности перевода»: теория и практика перевода квартиры под магазин

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

Перевод помещения в нежилое для некоторых может стать экономически выгодным вложением и даже бизнесом. Это касается владельцев квартир, расположенных на первом этаже. Приобретение квартиры с последующим переводом или приобретение нежилого помещения по сути одинаковый процесс, но по стоимости последний вариант дороже первого раза в полтора.

Перевод жилого помещения в нежилое (а в некоторых случаях имеется потребность в обратном переводе) обусловлен рядом причин. Кому-то требуется зарегистрировать при создании юридическое лицо, а в собственности имеется жилое помещение. Или открыть магазин в помещении, расположенном на первом этаже жилого здания.

Процедуру перевода жилого фонда в нежилой законодатель урегулировал в ст. ст. 22 – 24 ЖК РФ. На практике процедура простотой не отличается.

Специалисты условно делят проблемы, связанные с переводом помещений, на две группы: проблемы теоретического (правоприменительного) и практического (технически-правового) характера.

Что такое трудности теоретического (правоприменительного) характера?

Эта проблему конкуренции норм права. В рассматриваемом случае это ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Статья 288 ГК РФ содержит императивное указание, которое ограничивает права пользования собственника жилого помещения по его целевому использованию – исключительно для собственного проживания или членов его семьи или же по договору – для проживания третьих лиц (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Если же собственник принял решение организовать в квартире, к примеру, офис, то это возможно осуществить только после перевода жилого помещения в нежилое (ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Однако ст. 17 ЖК РФ содержит возможность использования жилого помещения в качестве офиса для индивидуального предпринимателя.

Так, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Что это означает? То, что жилую квартиру можно использовать в качестве офиса (или в целях размещения предприятия) только тем гражданам, которым эта квартира принадлежит на праве собственности, или пользователям квартиры, у которых в договоре аренды прямо предусмотрена возможность осуществления профессиональной деятельности по адресу проживания (то есть в любом случае с согласия собственника). Конечно, если со стороны других граждан, зарегистрированных на указанной жилплощади, возражений нет (ст. 253 ГК РФ).

Данные положения распространяются исключительно на индивидуальных предпринимателей или же на лиц, занимающихся профессионально тем или иным видом деятельности, например, адвокатов или художников.

А если я хочу зарегистрировать организацию? Если гражданин или юридическое лицо пожелают зарегистрировать по адресу принадлежащей им на праве собственности квартиры некое ООО «Мухоморы», то они будут обязаны выполнить требования ч. 3 ст. 288 ГК РФ и перевести квартиру из жилой категории в нежилую.

Долгое время две нормы права мешали друг другу и становились инструментами для подмены понятий, до тех пор, пока Пленум ВС РФ не разъяснил все в Постановлении от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

О проблемах практического характера

Проблемы практического характера гораздо острее, так как они чаще всего порождают судебные споры.

Вся процедура перевода жилого помещения в нежилое регламентирована тремя статьями ЖК РФ: со статьи 22 по статью 24.

Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое возможно, если:

  • помещение находится на первом этаже или на другом этаже, но не выше иных жилых помещении;
  • жилое помещение возможно технически обустроить отдельной входной группой;
  • перепланировка в целях изменения назначения не приведет к изменению площади помещения;
  • имеется согласие всех собственников помещений (ст. 288 ГК РФ);
  • отвечает всем санитарным, пожарным и иным требованиям как нежилого помещения.

Важно: правила должны быть соблюдены в совокупности, то есть отсутствие хотя бы одного из них будет законным основанием для отказа в переводе. В этом кроются вопросы:

Требуется ли представление письменного согласия собственников на перевод при формировании пакета документов на перевод помещения?

Как было указано выше, ст. 17 ЖК РФ предполагает наличие такого согласия, но в перечне документов, определенных ст. ст. 22 – 24 ЖК РФ, о нем речи нет.

Граждане подавали документы в органы местной власти без такого согласия и получали вскоре отказы по причине непредставления этих согласий, что являлось неоднократно поводом и основанием для обращения в суд.

Что делать, если требуется получить согласие собственников многоквартирного дома?

Эта актуально, когда собственник жилого помещения, который обязан оборудовать отдельный вход, невольно становится заложником ситуации. Ведь собственники должны выдать свое согласие на использование общего имущества.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Законодательное объяснение такому требованию следующее. Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ст.

1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного проекта.

Что делать, если после получения такого согласия на собрании собственников ТСЖ (к примеру) такое решение впоследствии было признано недействительным? Как получить 100-процентное согласие всех собственников многоквартирного дома, количество которых насчитывает свыше 500 человек?

Особенно это затруднительно тогда, когда сложно найти кого-то из собственников, ведь не все граждане живут в принадлежащих им квартирах.

В крупных городах, в особенности в Москве, такие сложности давно устранены.

При существующих застройках первые этажи отдают под офисы или осуществляют строительство таким образом, чтобы была возможность обойтись малой кровью и при переоборудовании помещения без проблем создать отдельный вход в помещение, не затрагивая имущество общего пользования. Поэтому «трудности перевода» характерны в большей степени для регионов, хотя и в столице наблюдаются сложности, если речь идет о переводе помещений, которые расположены не в новостройках.

Источник материала: Шкарупа А. Перевод квартиры в магазин. В теории и на практике//ЭЖ-«Юрист», 2015, N 7.

Источник: https://Ceur.ru/library/articles/obshhie_stati/item196594/

Перевод жилого помещения в нежилое: проблемы, поиски, решения – Управление персоналом

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

Наталья Егорочкина, юрист коллегии адвокатов «Левинсон и партнеры»

Независимо от экономической ситуации и от любых прогнозов — даже самых мрачных —в стране каждый день регистрируются новые индивидуальные предприниматели и юридические лица различных организационно-правовых форм. Игра на деловом поле, как правило, начинается с выбора места дислокации. Речь пойдет не о юридическом адресе — все мы знаем, что многие организации видели свой адрес местонахождения только на бумаге, — а о гораздо более важном. О реальном адресе осуществления предпринимательской деятельности. О том месте, где можно принимать клиентов и вести переговоры, где размещены витрины, продукты и холодильные установки, — в зависимости от того, какой вид деятельности выбрал новоиспеченный предприниматель.

Темпы строительства новых объектов недвижимости не успевают за темпами развития бизнеса. Да и строятся бизнес-центры и торговые комплексы порой не в самых удачных местах, не с таким клиентопотоком, на какой рассчитывал создатель фирмы. Про стоимость аренды помещения и говорить не приходится.

Самым распространенным выходом до сих пор остается открытие офисов и магазинов прямо в жилых домах на месте бывших квартир.

Именно бывших — в Российской Федерации не допускается размещение в жилом помещении предприятий, учреждений и организаций без осуществления перевода жилого помещения в нежилое.

Эта норма содержится в статье 288 Гражданского кодекса, а процедура такого перевода подробно описана в Жилищном кодексе.

До недавнего времени многих предпринимателей настораживало отсутствие в жилищном законодательстве прямых указаний на виды предпринимательской деятельности, требующие обязательного перевода жилого помещения, в котором они осуществляются, в нежилой фонд. Строгий запрет закона на размещение промышленных производств в жилых домах понятен всем. Но что делать, скажем, агентствам недвижимости или стоматологическим клиникам?

Статья 17 Жилищного кодекса позволяет использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Размытость приведенной нормы и ее явное противоречие вышеупомянутой норме ГК РФ вызывали множество споров.

Данный пробел отчасти заполнило Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.

2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», указывающее, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1–3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

Несмотря на теоретически внесудебный, четко регламентированный статьями 22–24 Жилищного кодекса РФ порядок перевода помещений из одной категории в другую, судебные разбирательства, связанные с этой проблемой, нередки. Чаще всего оспариваются решения органов местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое.

Так, в феврале 2011 года Волжский городской суд Волгоградской области рассмотрел дело по иску Н. к администрации городского округа о признании постановления об отказе в переводе жилого помещения в нежилое незаконным и об обязании администрации городского округа осуществить такой перевод в установленном законом порядке.

Спорное жилое помещение являлось объектом культурного наследия регионального значения. Основанием для отказа указано то, что заявителем не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, выражающиеся в отсутствии согласования областного органа охраны культурного наследия, что необходимо в силу пункта 4 статьи 35 Федерального закона от 25.06.

2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Заявителем в администрацию городского округа были предоставлены все требуемые документы, необходимые для перевода спорного помещения в нежилое.

Предоставления согласия областного органа охраны культурного наследия от него не требовалось. Согласие комитета по культуре местной администрации должно было выражаться в охранном обязательстве.

В судебном заседании Н. предоставил охранное обязательство на указанное жилое помещение, выданное комитетом по культуре, и пояснил, что при сдаче документов в администрацию городского округа администрация не требовала предоставить данный документ.

На основании изложенного суд решил, что гражданином Н. не нарушается порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, и полностью удовлетворил требования истца.

В данной ситуации у собственника раритетного помещения возникла необходимость предоставить документ, не названный в статьях 22–24 Жилищного кодекса РФ. Это лишний раз доказывает, что перечень указанных в кодексе документов не является исчерпывающим и обстоятельства могут потребовать получения дополнительных разрешений.

Нижегородским судьям пришлось столкнуться с еще более сложной ситуацией, рассматривая гражданское дело по иску Г. к администрации Нижнего Новгорода и администрации Автозаводского района о переводе жилого помещения в нежилое, сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии, признании права собственности на нежилое помещение.

Истица приобрела в собственность жилое помещение площадью 46 квадратных метров и решила перевести его в нежилое для размещения промтоварного магазина. Экспертная организация выдала собственнице заключение о том, что перевод будет возможен только при условии выполнения следующих требований:

1) при разборке ненесущих перегородок и пробивке проема исключить динамические и импульсивные методы; пробивку проема производить строго согласно проекту; заключить договор на проведение авторского надзора за исполнением работ по перепланировке жилой квартиры; представить акты на скрытые работы;

2) подключение к энергоносителям должно быть выполнено согласно техусловиям, выданным соответствующими организациями;

3) при скрытой прокладке стояков лицевая панель шахты должна быть съемной;

4) перед началом производства земляных работ по устройству отдельного входа вызвать представителей владельцев подземных коммуникаций; существующие окна-продухи в подвал сохранить; выполнить благоустройство прилегающей территории;

5) все работы должны производиться специализированной организацией при строгом соблюдении строительных норм и правил и в соответствии с согласованным проектом; предоставить договор и лицензию подрядной организации.

Сложности не остановили истицу, и ею был оформлен и согласован с соответствующими инстанциями проект переустройства квартиры для использования в качестве нежилого помещения. Через своего представителя истица обратилась в администрацию Автозаводского района г. Нижнего Новгорода с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, переустройстве и перепланировке жилого помещения.

В ходе обследования межведомственной комиссией по переводу жилых помещений в нежилые было установлено, что в квартире уже выполнены ремонтно-строительные работы без разрешительной документации, а именно: выполнено переоборудование оконного проема в дверной проем для организации отдельного входа в помещение; произведен монтаж конструкции отдельного входа без оформления ордера на проведение работ; квартира использовалась как нежилое помещение.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?314

Перевод помещений в нежилой фонд: основные вопросы и проблемы

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

Перевод помещений в нежилой фонд: основные вопросы и проблемы

А.Н. Слокотович

исполнительный директор ООО «Русский дом» (г. Санкт-Петербург)

Алексей Николаевич Слокотович, rhouse@rudom.spb.ru

Процедуру перевода жилых помещений в нежилые (далее – перевод) регламентирует глава 3 (статьи 22-24) Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), вступившего в силу с 1 марта 2005 года.

Глава о процедуре перевода является совершенно новой. Действовавший ранее ЖК РФ перевод в нежилой фонд, как правило, не допускал. Например, в городе Санкт-Петербурге все переводы осуществлялись именно как исключения. И если раньше любой перевод мог быть исключением, то теперь это законное право собственника, а закон определяет лишь процедуру.

Стоит заметить, что условия перевода (ст. 22 ЖК РФ) не содержат принципиально новых требований. В новом документе условия впервые изложены кратко и ясно.

То же самое касается и отказа в переводе жилого помещения в нежилое. Пункты 1 и 2 статьи 24 ЖК РФ, видимо, включены для «объема» статьи, потому что предоставить «… документы в ненадлежащий орган» нужно еще постараться. Кратко -отказ в переводе допускается в случае несоответствия условиям (ст. 22 ЖК РФ) или процедуре (ст. 23 ЖК РФ).

К вопросу о собственниках

Основным беспокойством потенциальных владельцев будущих магазинов являются соседи по дому, которые могут не разрешить переводить квартиру в нежилой фонд.

К сожалению, опыт показывает, что жильцы дома всегда принимают в штыки, если не само наличие коммерческого помещения в их доме, то ремонтно-строительные работы уж точно. Даже в случае смены жуткой и беспокойной коммуналки на тихий и очень приличный офис.

На наш взгляд, необходимо разделить проблему на два различных аспекта.

Юридический

Глава 3 (п. 5 ст. 23) ЖК РФ содержит упоминание о собственниках примыкающих помещений только единожды: «Орган, осуществляющий перевод помещений одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа (подтверждающего решение о переводе) информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение».

Вот, в общем-то, и все, что в юридическом смысле относится к собственникам. В соответствии с указанной статьей право собственника (причем только собственника примыкающего помещения) – быть проинформированным.

Что, согласитесь, не означает разрешение или запрет. Вообще, разрешение или запрет относятся к вопросу общего имущества собственников многоквартирного дома.

Однако важно разделять принципиально разные ситуации, а именно:

• мнение собственников (причем именно собственников, а не жильцов) квартир не ограничивает право на перевод помещения в нежилой фонд;

• мнение собственников ограничивает распоряжение (не менее двух третей ) общим имуществом и уменьшение (100 процентов ) доли общего имущества.

Из этого следует, что для определения необходимости проведения общего собрания нужно определить, затрагивается общее имущество собственников в многоквартирном жилом доме или нет, и если да,

то каким образом. В этом смысле важны понятие отдельного входа, необходимость которого определена условиями перевода жилых помещений в нежилые (п. 2 ст. 22 гл. 3 ЖК РФ) и его вид, определяемый проектом. К слову сказать, в жилом фонде города Санкт-Петербурга существуют квартиры с отдельным входом, и в отношении таких квартир обсуждать вопросы согласия собственников не имеет смысла.

Второй большой проблемой является понятие общего имущества собственников многоквартирного жилого дома. Самыми подробными документами из тех, на которые ссылаются чиновники при отказах, являются Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 290), Жилищный кодекс Российской Федерации (ст.

36) и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13 августа 2006 года № 491 (далее – Правила). Однако, несмотря на то, что Правила приняты относительно недавно, они также, на наш взгляд, неоднозначно определяют переоборудование оконного проема в дверь как распоряжение общим имуществом.

Да и само понятие «окна и подоконный проем как общее имущество собственников многоквартирного жилого дома» более чем спорно. Так, например, пункт 2 указанных Правил гласит: «г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования)…».

Из этого, по нашему мнению, следует как минимум необходимость проектных и предпроектных работ для определения, актуален ли в каждом конкретном случае вопрос об общем имуществе.

Бытовой

Как нам кажется, все разговоры о собственниках (соседях, жильцах) инициированы нашумевшей в свое время ситуацией с мансардами, строительство которых как раз и уменьшало общее имуществом (которое как таковое, а именно чердак, очень четко определено всеми документами) собственников в многоквартирном доме. Но параллель «строят мансарду» и «строят

магазин» абсолютно несостоятельна в силу того, что жилая квартира на первом этаже не является общим имуществом.

Удивительно, когда такой уважаемый государственный орган, как Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, демонстрирует свою безграмотность в разрешительных письмах, касающихся архитектурно-планировочных заданий.

Цитируем: «До начала проектирования получить согласие собственников в соответствии с ЖК РФ».

Также удивительно, когда решение межведомственной комиссии района выносится не исходя из типа здания и наличия или отсутствия отдельного входа, а исходя из мнения чиновников конкретного района.

Как нам кажется, здесь очевидно влияние на юридические вопросы типично бытовой ситуации. Вообще, заигрывание власти с так называемым «электоратом» имеет скорее политическо-административную подоплеку, нежели юридическую.

Если немного отвлечься и рассмотреть анализируемые в статье вопросы не с профессиональной точки зрения, а глобально, очевидными будут следующие утверждения:

1) квартира на первом этаже мало приспособлена для комфортного проживания;

2) при расселении квартиры улучшаются жилищные условия граждан;

3) при переводе, согласовании и ремонтных работах максимально выполняются все требования к нежилым помещениям, действующие на сегодняшний день;

4) действующие предприятия малого бизнеса (занимающие площадь, равную площади квартиры в 50-70 квадратных метров) – это рабочие места и минимум два налогоплательщика (арендатор и арендодатель);

5) небольшие торговые площади – реальная альтернатива ларькам.

Почему же сложилось мнение, что в будущем торговом объекте обязательно будет рюмочная 24 часа? Кто его культивирует? Скольких востребованных, а иногда и необходимых сфер услуг лишились потребители, когда инвесторы не смогли реализовать законное право и отступили? Какого количества рабочих мест лишились жители

Подписка в любое время (495) 974-1945, 974-1950 27

и собственники квартир в тех жилых домах, где «бизнес не прошел»?

Если же рассматривать ситуацию с профессиональной точки зрения, то станет очевидным следующее:

1) создание новых объектов увеличивает оборот рынка недвижимости любого города;

2) коммерческие объекты востребованы даже в период кризиса, так как являются доходной составляющей капитала собственника.

Как уже говорилось, новый ЖК РФ предлагает абсолютно новую трактовку перево-

да жилых помещений в нежилые. Разумно отметить, что обычно обсуждается ущемление интересов «простых» граждан, то есть расположение магазина на первом этаже жилого дома вроде бы ущемляет интересы жильца.

При этом почему-то все забывают о том, что сохранение интересов жильца происходят за счет ущемления интересов собственника квартиры на первом этаже -собственника, который имеет право на свои интересы.

Новый ЖК РФ, на наш взгляд, позволяет говорить о законном праве собственника использовать свою недвижимость по своему усмотрению.

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Вышла в свет книга сотрудников Фонда «Институт экономики города»

Э.К. Трутнева и М.Д. Сафарова

«ГРАДОРЕГУЛИРОВАНИЕ В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ»

(Серия: Реформа городской недвижимости и земельные отношения. 2009, 368 с. ISBN: 978-5-7749-0541-6)

Предлагаемое издание – уникальное учебное пособие, поскольку в нем впервые комплексно и во взаимосвязи представлены все компоненты регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости с учетом зарубежного опыта и новейшего законодательства Российской Федерации. Учебное пособие адресовано студентам и аспирантам, изучающим право, экономику, управление (менеджмент), градорегулирование и архитектуру, землеустройство, специалистам, повышающим квалификацию в области планирования развития территорий, жилищно-коммунального хозяйства, работникам администраций федерального, регионального и местного уровней, а также всем, кто интересуется вопросами правового, экономического, планировочного обеспечения развития городов и иных территорий, проектирования и строительства.

Заказать и приобрести издание можно в библиотеке Фонда «Институт экономики города» по адресу: г. Москва, ул. Тверская, д. 20/1, и на сайте Института: www.urbaneconomics.ru

в режиме онлайн или по электронной почте: books@urbaneconomics.ru

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/perevod-pomescheniy-v-nezhiloy-fond-osnovnye-voprosy-i-problemy

Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое
Проблемы и практика перевода жилого помещения в нежилое На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла.

Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях.

Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое. Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель. На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое. Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования: • Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход. • Помещение не должно быть частью помещения жилого. • Помещение не должно являться местом постоянного проживания. • Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц. • Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми. Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы: • Заявление на перевод помещения в нежилой фонд. • Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии). • Технический паспорт помещения. • Поэтажный план здания. • Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого) Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения. Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом. Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее: • Отсутствие каких-либо из затребованных документов. • Предоставление документов в ненадлежащий орган. • Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний. • Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства. И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое. Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт “бывалых”

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир.

Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд.

Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал.

В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома. 

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое. Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя. Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой “инвестиционный взнос” незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое – далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения.

Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить.

Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.

Источник: аналитический отдел портала о коммерческой недвижимости knkras.ru

Источник: https://knkras.ru/sovety-ekspertov/problemy-i-praktika-perevoda-zhilogo-pomeshcheniya-v-nezhiloe/

Перевод из жилого в нежилой фонд: основные нюансы и проблемы процесса

Проблемы перевода жилого помещения в нежилое

Для чего вообще нужен этот процесс? В чем смысл разделения на жилой и нежилой фонд? Главное, что нужно помнить — жилое помещение нельзя законодательно использовать для реализации бизнеса.

Чтобы организовать в жилом помещении бизнес, в обязательном порядке жилое помещение надо перевести в разряд нежилого помещения, в противном случае, такой бизнес будет считаться нелегальным. Для предпринимательской деятельности очень прибыльно располагать в жилых помещениях свой бизнес, нежели обустраиваться в дорогостоящих бизнес-центрах.

Однако на сегодняшний момент эта процедура несет в себе не только коммерческую выгоду, но и улучшение качества жизни и условий проживания. На первом этаже располагаются не слишком благоприятные квартиры, они как раз подходят больше для торговых точек. При этом торговые точки находятся в шаговой доступности для граждан.

Кроме того, стоимость нежилого помещения намного выше, чем стоимость жилого помещения. Поэтому сейчас в мире рыночных отношений стремительно растет популярность этого юридического механизма. Из этого вытекают все вопросы.

Например, как происходит процесс перевода, сколько это стоит, что нужно для этого делать, каким последствиям это приведет, какие проблемы обычно возникают при этой процедуре?
Желание сделать жилое помещение нежилым — это право собственника. Весь процесс перевода законодательно урегулирован.
 

В первую очередь, надо собрать все документы на данную жилищную площадь. Все эти документы необходимо сдать в администрацию или в МФЦ (многофункциональный центр).
Там также надо заполнить заявку и приложить к ней все документы.
 

Не более чем за полтора месяца орган местного самоуправления либо МФЦ должны принять решение о том, что перевод будет произведен либо же не произведен по каким-либо причинам.
Как и везде, здесь есть свои специфические моменты:
 

1. самый важный момент заключается в том, что перевести возможно жилое помещение в нежилое можно только если это жилье расположено на первом этаже. Если же это жилье находится на втором либо же вообще на третьем этаже, то перевести его в нежилой фонд, в принципе, невозможно. Есть такая возможность, если только на этажах ниже тоже существуют нежилые помещения;
 

2.

перевести можно только всю квартиру, а нее какую-либо часть, так как жилое помещение все тоже должно отвечать многим параметрам, чтобы оно было пригодно для жизни простых граждан, поэтому жилое помещение не может сосуществовать с нежилым;
3. дом не должен требовать капитального ремонта и тем более не должно быть аварийным, подлежащим сносу и другим прелестям. Тут вполне понятные и адекватные требования;
 

4. в обязательном порядке из такого жилья придется выписать всех жильцов, так как оно перестанет быть жилым, здесь возникают сложности, если в таком жилье зарегистрировано несовершеннолетнее лицо — в этом случае нужно будет добиваться одобрения органов опеки и попечительства;
 

5. у помещения должен быть отдельный вход, у помещения должная быть чистая репутация — отсутствие арестов и других обременений.
 

Более сложная процедура возникает, если помещение расположено в здании, которое имеет статус особой культурной и исторической значимости, то есть является объектом культурно-исторического наследия. В данном случае придется набраться терпения и пройти через тернистый путь хождения по различным ведомствам, чтобы получить разрешение на перевод.
 

В каждом муниципальном образовании существует межведомственная комиссия, которая и будет решать вопрос о переводе. При принятии решения комиссия делает запросы в различные структуры.

И только после получения ответов от этих структур комиссия сможет вынести какое-либо решение, поэтому стоит учитывать этот момент и заранее планировать перевод жилья, так как этот процесс довольно-таки длительный.
 

После собирания всех документов и справок, длительного ожидания на выходе можно получить отказ от комиссии. Причиной отказа может стать отсутствие какого-либо документа, представление пакета документа не в тот орган, несоблюдение условий перевода либо несоответствие плана перепланировки.

Самым проблематичным моментом может быть отказ в переводе из-за несогласия собственников многоквартирного дома, в котором находится данное помещение.

Хотя отсутствие согласия собственников в законе не указано, как причина для отказа, однако лучше получить согласие от всех собственников, иначе заявление от собственника, который выступает против перевода жилья в нежилой фонд может стать преградой в процессе перевода.

Далее в течение 45 дней с момента подачи заявления комиссия должна рассмотреть заявление собственника, который занимается переводом помещения. И после тщательного рассмотрения комиссия вынесет решение — это либо разрешение и дальнейший процесс перевода, либо же отказ по каким-либо причинам, которые указаны в российских законах.
 

В любом случае при отказе, который направляется инициатору в течение 3 дней с момента принятия такого решения, можно обжаловать данное решение уже в судебном порядке.
Допустим, что комиссия вынесла утвердительное решение.

Выносится постановление органом местного самоуправления, собственник уже нежилого помещения получает уведомление о разрешении перевода помещения. Здесь может быть альтернатива: либо нужна перепланировка, либо она не требуется.

Если перепланировка обязательна, то производится реконструкция со специальным разрешением либо же можно сделать реконструкцию без специального разрешения.

При любых раскладах эти нюансы будут сразу известны, так как все они прописываются в уведомлении, которое отсылается собственнику, непосредственно инициировавшему процесс перевода жилья.
 

Также свой перевод необходимо будет согласовывать со многими структурными подразделениями: с противопожарной службой, с эпидемиологической службой, с агентством архитектуры и градостроительства и другими органами в зависимости от индивидуального случая.

Чем это должно все закончится?

Весь этот длительный и трудоемкий процесс должен закончиться переоформлением регистрации права на нежилое помещение в службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестр аналогично надо предоставить документы.

И уже в этом случае производятся необходимые изменения в государственном кадастре.

 

Стоимость
 

Важный момент этой процедуры — она имеет возмездный характер. Фиксированной стоимости не существует, все зависит от различных факторов: регион, уровень сложности постройки, какие-либо технические характеристики и другие моменты. Стоимость рассчитывается в индивидуальном порядке.
 

Проблемные аспекты

Здесь имеются свои подводные камни. На практике весь этот процесс имеет довольно-таки сложный и затяжной характер. Сам механизм еще не в полной мере изучен и урегулирован, зачастую по этой причине возникают множество коллизий, а как итог — судебные тяжбы.

Судебная практика доказывает, что есть много нюансов, условностей, которые сложно пройти. Одной из серьезной преградой является человеческий фактор, так как собственники многоквартирного дома, мнения которых являются определяющими, обычно всегда принимают в «штыки» такое предложение, кардинально меняющее привычный уклад жизни.

Поэтому можно столкнуться с непониманием и отказом прямо с самого начала процесса.

Что же делать? Как преодолеть такую преграду? Надо иметь и прежде хорошие отношения с соседями, а в данном случае хотя бы в индивидуальном порядке попытаться убедить каждого в необходимости такого решения, описать также и плюсы для каждого в положительном исходе этого решения. Только таким образом можно достичь поставленной цели.

Таким образом, какие основные принципы и выводы можно сделать по этой теме? Главное понять и принять тот факт, что процесс перевода жилого помещения в нежилое довольно-таки трудоемкий, однако не является чем-то из ряда вон выходящим.

Конечно, возникают сложности, которые могут привести к неприятным моментам в виде суда либо отказа в переводе. Однако самовольный перевод из жилого фонда в нежилой и наоборот приведет к наложению на собственника административной комиссии.

Главное, быть предельно внимательным и делать каждый шаг согласно букве закона.

Источник: https://vsvlegalgroup.ru/stati/article_post/perevod-iz-zhilogo-v-nezhiloj-fond-osnovnye-nyuansy-i-problemy-processa

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.